Ejendomsselskab

I fransk civilret er et ejendomsselskab ( SCI ) et civilt selskab , der har et ejendomsobjekt . Det kaldes undertiden også et ejendomsadministrationsselskab (SGI). Det bør ikke forveksles med ejendomsinvesteringsselskabet (SCPI) eller med ejendomsselskabet for progressivt hjem ejerskab (SCIAPP) eller med beboernes andelsselskab .

Det er en del af de civile patrimoniale virksomheder, der grupperer SCI'erne og holdingselskaberne (af værdipapirstyring).

Brug af en SCI tillader flere personers ejerskab af fast ejendom og kan lette overførslen af ejendommen. Denne virksomhedsform kræver mindst to partnere på tidspunktet for oprettelsen. Under sin eksistens kan en SCI dog finde sig at ejes af en enkelt partner, men denne situation kan kun være midlertidig i henhold til artikel 1844-5 i Civil Code .

Der er en anden form for civilsamfund for fast ejendom, SCI de construction vente (SCICV); det vedrører ikke enkeltpersoner, men snarere fagfolk (ejendomsudviklere).

Sætte op

Oprettelsen af en SCI er enkel, og deadlines er korte. Denne skabelse er opdelt i fire vigtige faser, der skal udføres kronologisk.

Vedtægter

Virksomhedens vedtægter kan udarbejdes ved en privat handling eller ved en autentisk gerning . SCI har en begrænset levetid, der er fastsat i de oprindelige vedtægter. Den borgerlige lovbog også , at denne periode ikke må overstige 99 år . Med hensyn til en mulig forlængelse kan det kun afgøres ved en aftale mellem partnere, så længe SCI eksisterer.

Registrering på skattekontoret

Vedtægterne skal valideres af det offentlige finanscenter, som SCIs hovedkontor er afhængig af. Denne procedure er gratis. Men da den20. december 2014, denne registrering er ikke længere nødvendig. Det er i løbet af sende etape til registreringsdatabasen af Commercial Court, at sidstnævnte vil sende dokumenterne til skattemyndighederne, som hjemsted for ansøgeren er vedlagt.

Offentliggørelse i en avis med juridiske meddelelser

SCI skal offentliggøre i en avis med juridiske meddelelser de vigtigste oplysninger om det, nemlig dets firmanavn, dets aktiekapital, identiteten på sin manager osv.

Registrering ved handelsretten

Den kommercielle domstol registrerer SCI i handels- og selskabsregistret . For at gøre dette skal SCI have gennemført de foregående trin. Når de dokumenter, som retten har anmodet om, er fremlagt, modtager SCI sine Kbis .

Kapitalisering

Kapitalen i en SCI kaldes aktiekapital , denne kapital har en betydelig indflydelse på beskatningen , således at selve kapitalens natur defineres af SCI's mål. Aktiernes bogførte værdi er lig med virksomhedens aktiver (herunder især SCI-bygningerne) minus den sociale gæld (banklån eller foliokonto). Deres markedsværdi kan dog være meget forskellig og afhænger af mange andre faktorer, herunder deres likviditet, det vil sige muligheden for at videresælge dem, som ofte er lav.

Vi taler om lav aktiekapital, hvis nettovirksomhedens aktiver er lave, det vil sige når virksomheden har optaget et lån til at erhverve bygningerne. Omvendt taler vi om stærk aktiekapital, når nettovirksomhedens aktiver er høje, det vil sige når virksomheden ikke har påtaget sig gæld for at erhverve sine bygninger.

Hovedstaden kan have en variabel form. I dette tilfælde bestemmes størrelsen af minimums- og maksimumskapitalen i vedtægterne. Fordelen er, at sidstnævnte kan variere inden for grænsen af disse to værdier uden nogen formaliteter, der skal udføres. Ændring af kapitalen under disse betingelser medfører ikke offentliggørelse af en juridisk meddelelse eller ændring af vedtægterne. Nye partnere (ikke-stiftere) kan også forblive anonyme og ikke vises i vedtægterne.

Fordele

Dette er en god løsning til at undgå de blokeringer, der kan opstå fra fælles ejerskab , for så vidt som uenighed af partnerne ikke er til hinder for lederen (e) af SCI fra at gøre de beslutninger, der er nødvendige for god ledelse af selskabet. Arv .
Det giver en skattefordel ved transmission af aktier, for så vidt som - i modsætning til fast ejendom, der ejes direkte, hvor kun "bruttoværdien" tages i betragtning - det tillader fradrag af enhver gæld at bestemme værdien af nettoaktiverne, som være grundlaget for beregningen af overførselsrettigheder .
Det giver en patrimonial fordel, fordi en SCI delvis kan gives i form af donation af sociale aktier på en mere fleksibel måde end en fast ejendom, der antager oprettelse af en fælles besiddelse. Denne procedure, hvis den er spredt over tid, gør det muligt at drage fordel af de kvoter, der er tilgængelige i fransk lovgivning for donationer, der er ydet i donorens levetid, og således undgå eller reducere arveafgift . Derudover tillader den meget store frihed, som lovgiveren har efterladt ved udarbejdelsen af selskabets vedtægter, donoren at beholde kontrollen med virksomheden med meget lidt kapital ved at etablere sig som en uudtagelig leder.
Det kan give beskyttelse mod personlige kreditorer (på grund af vanskelighederne med at videresælge aktier).
Det kan give et alternativ til den klassisk tunge forvaltning af en inhabil persons ejendom (gratis ledelse af lederen inden for rammerne af virksomhedsformålet).
SCI med variabel kapital kan tillade indrejse af nye partnere (fysiske eller juridiske personer) uden at blive vist i vedtægterne.

Negative punkter

Partnere til en SCI hæfter på ubestemt tid for virksomhedens gæld på deres egen ejendom. Således kan en kreditor vende sig mod partnerne til betaling af gæld, men først efter forgæves at have diskuteret disse i selskabets patrimonium. Ansvar er ubegrænset, men ikke solidarisk, og partnerne hæfter for gæld, som virksomheden kun kan dække i forhold til deres deltagelse i aktiekapitalen. Vær derfor forsigtig med juridisk inkompetente partnere (inklusive mindreårige).
For at de mulige skattemæssige konsekvenser kan få deres fulde virkning, er det nødvendigt at sikre, at SCI har en realitet og opfylder mange forpligtelser: juridisk, regnskabsmæssig og finanspolitisk (ordinær generalforsamling, bogføring osv.), Som kan generere omkostninger.
Før det oprettes, anbefales det at aflevere SCI-projektet til en juridisk professionel (notar eller advokat) eller endda til en autoriseret revisor for de mere tekniske aspekter, og især hvis muligheden for at underkaste selskabsskatten er planlagt. En ICS kan være meget nyttig, hvis du ved hvorfor - og derfor hvordan - den oprettes. Før oprettelsen bliver vi nødt til at sørge for at vide, i hvilken tilstand det potentielt kan opløses en dag.
Virksomhedens formål er afgørende. For at drage fordel af gennemsigtig beskatning (beskatning af partnere i personlig indkomstskat ) skal dette objekt være civilt. Hvis virksomheden udfører en kommerciel aktivitet, vil det faktisk være selskabsskat .
Vær forsigtig med den tilsyneladende juridiske enkelhed på forhånd af denne juridiske virksomhedsform.

Regnskab

Når SCI er registreret, skal lederen føre konti, fordi:

skattemyndighederne kan bede ham om begrundelse;

lederen skal aflægge en årlig præsentation af regnskabet til godkendelse på generalforsamlingen. Denne forpligtelse er så meget mere berettiget, da partnerne på ubestemt tid er ansvarlige for social gæld i forhold til deres bidrag.

SCI'er er for det meste såkaldte "finansielt gennemsigtige" virksomheder, det vil sige, at bortset fra muligheden for selskabsskat er det partnerne, der personligt er skattepligtige i henhold til deres virksomhedskategori. Beskatning og i behørig andel af deres deltagelse i hovedstaden. For eksempel vil den enkelte partner blive beskattet i henhold til reglerne for jordindkomst (opkrævet husleje og betalte udgifter).

Muligheden for selskabsskat tillader fradrag for afskrivninger på bygninger fra skatteresultatet. Denne mulighed kan også bruges med henblik på kapitalisering af indkomst (uddeling af udbytte til partnere er valgfri). SCI er derefter kvalificeret som ”finansielt uigennemsigtig”.

Noter og referencer

Ved at oprette en SCI (ejendomsselskab), kan man drage fordel af en nem administration og overførsel af fast ejendom, uden at skulle udføre lange og dyre formaliteter.
mindst to partnere. Sikrere, især når SCI består af medlemmer af samme familie
Siden 2012: rabatter kan fornyes hvert 15. år og beløber sig til € 100.000 pr. Barn.
" Fast ejendom civilsamfund ", impots.gouv.fr ,21. juli 2016( læs online , hørt 2. august 2018 )
Artikel 1857 i Civil Code.
I henhold til skattelovgivningen. Se art. 206 2 ° af den generelle skattelov.
SCI's tilbagevirkende kraft i IS'ets anvendelsesområde, der kan have alvorlige konsekvenser (f.eks. Spørgsmålstegn ved de underskud, som partnerne trækker fra deres indkomst).