Civil lease (fransk lov)
En lejekontrakt i fransk lov er en kontrakt, ifølge hvilken en part , kaldet udlejeren, giver en anden part, kaldet lejeren, retten til at bruge løsøre eller fast ejendom i et bestemt tidsrum med forbehold for betaling af en leje.
Juridiske rammer
Vigtigste lejekontrakter er i det væsentlige underlagt lov nr . 89-462 af6. juli 1989. Der er også civile leasingkontrakter, professionelle leasingkontrakter og kommercielle leasingkontrakter .
Almindelig leasingret findes i den franske civillov , præsenteret i artiklerne 1708, 1709 og 1710 og organiseret i artiklerne 1713 til 1751.
En skriftlig og underskrevet lejeaftale mellem lejer og ejer kan være obligatorisk afhængigt af lejetypen.
Forpligtelser
Lejerens forpligtelser
- Giv op med brugen af tingen i tide
- Sæt tingen tilbage i en passende tilstand
- Vedligehold sagen (dog rutinemæssig vedligeholdelse forbliver lejers ansvar)
- Betal afgifter og skatter på grund af sagen
- Sørg for, at lejer (e) en stille og sikker brug af tingen.
Hvis udlejer ikke leverer varen til tiden, har lejeren to muligheder:
- Anmod om udførelse af kontrakten (tving udlejeren til hurtigt at træffe de nødvendige foranstaltninger for at gøre tinget tilgængeligt).
- Træk sig ud af kontrakten
Hvis udlejer ikke leverer varen i en passende tilstand, kan lejeren:
- Anmod om reparation af tingen
- Opsigelse af kontrakten
I tilfælde af udlejerens fejl kan lejeren desuden kræve erstatning på betingelse af, at formularerne respekteres (fremsendelse af formel meddelelse, beslaglæggelse af retten).
Lejerens forpligtelser
- Betal husleje og lejeomkostninger
- Vedligehold tingen i god stand (vedligeholdelse) (se: Inventory, in law )
- Rapporter fejl til udlejeren uden forsinkelse.
- Toler besøg fra udlejeren.
Hvis lejeren er forsinket med at betale huslejen, kan udlejeren:
- Krav om betaling af husleje
- Sagsøge sin lejer;
- Afslut lejekontrakten, og i tilfælde af en ejendomsleasing kan du indlede en udsættelsesprocedure (forudsat dog at du har angivet en skriftlig frist for betaling til lejeren).
Lovgivning, der beskriver lejekontrakter
Implementering af tvangsmidler siden 1945:
-
1 st september 1948 - Social udlejer udnyttet
-
22. juni 1982 - Quillot Law
- Lov nr . 86-1290 af23. december 1986 tendens til at fremme lejeinvesteringer, boligejerskab af sociale boliger og udvikling af jordforsyning, kendt som "Mehaignerie-loven"
- Lov nr . 89-462 af6. juli 1989at forbedre leieforhold og ændring af lov nr . 86-1290 af23. december 1986, kendt som "Mermaz-loven"
De sidste tre love har det samme objekt, boligleje og blandet leje.
Loven af 1989 gennemgik flere ændringer, især ved:
-
21. juli 1994 Habitatret
- Loven nr . 2002-73 af17. januar 2002 af social modernisering
- Bekendtgørelsen nr . 2005-655 af8. juni 2005 vedrørende boliger og byggeri
- Loven nr . 2006-685 af13. juni 2006 vedrørende forkøbsret og beskyttelse af lejere i tilfælde af salg af en bygning
- Loven nr . 2006-872 af13. juli 2006 bærer en national forpligtelse til bolig, kendt som "ENL-loven" (national forpligtelse til bolig)
-
5. marts 2007 Den modsatte boliglov
- Loven nr . 2007-297 af5. marts 2007 om forebyggelse af kriminalitet
- Loven nr . 2007-1787 af20. december 2007 om forenkling af loven
- Loven nr . 2008-111 af8. februar 2008 for købekraft
- Loven nr . 2009-323 af25. marts 2009 mobilisering til boliger og kampen mod udstødelse
- Loven nr . 2009-526 af12. maj 2009 forenkling og afklaring af lovgivningen og strømlining af procedurer
- Loven nr . 2010-788 af 12. juli 2010 om det nationale engagement i miljøet
- Loven nr . 2010-1609 af 22. december 2010 om fuldbyrdelse af retsafgørelser, betingelserne for udøvelse af visse regulerede erhverv og juridiske eksperter.
- Loven nr . 2011-525 af 17. maj 2011 om forenkling og forbedring af lovens kvalitet
Lejekontrakt
Lejekontrakten (artikel 1709 til 1762 i Civil Code):
- Lejekontrakten kan vedrøre en fast eller flytbar ting. Regimet er det samme mellem de to situationer, selvom en stor del af bestemmelserne er placeret i en sektion, der nu kaldes "Afsnit 1: Regler, der er fælles for leje af huse og landdistrikter";
- en af parterne forpligter sig til at få den anden til at nyde sagen;
- lejen skal være i en periode (1 år). Hver part kan forbeholde sig retten til at trække sig ud af kontrakten
-
Prisen er 500 € pr. Måned.
I lejekontrakten er den kontraktmæssige destination vigtig, det er nødvendigt at bestemme, hvilken destination det er: en kommerciel destination (handelsret), en landdestination (landdistrikter) eller en hoveddestination (Mermaz-loven).
Boligejendomme
Opsigelse af en ejendomsleasing
Lejekontrakten kan til enhver tid opsiges af lejeren eller udlejeren. Med nogle undtagelser er den gældende opsigelsesperiode tre måneder, når den kommer fra lejeren, og seks måneder, når den initieres af udlejeren.
På lejers initiativ
Lejeren kan når som helst give ferie under forudsætning af, at de overholder en varsel på tre måneder, som kan reduceres til en måned på visse betingelser.
Lejeren forbliver ansvarlig for lejen og for sine forpligtelser, der følger af lejekontrakten, indtil udløbet af hans varsel. Opsigelsen kan ikke desto mindre afkortes, hvis udlejeren finder en ny lejer, der ønsker at komme ind i lokalerne, i hvilket tilfælde lejeren kun er ansvarlig for huslejen pro rata temporis . Påstande som "enhver måned startet forfalder" er ikke lovlige. Så hvis i slutningen af meddelelsen er den 12. i måneden, at lejeren skal betale kun 12 / den 30. th af den sidste husleje og afgifter.
Opsigelse skal meddeles udlejeren ved anbefalet brev med kvittering for modtagelse (LRAR) eller forkyndes af fogedens handling eller håndlevering med underskrift af en kvittering. Når der er flere lejere, skal alle give orlov, ellers vil det kun være modsat for den, der har givet orloven. Der er solidaritet mellem lejerne, og orlov for en frigør ikke ham fra sin betalingsforpligtelse i perioden efter den effektive dato for orloven (hans forpligtelse fortsætter indtil udløbet af lejekontrakten).
Perioden starter fra modtagelsen af LRAR eller forkyndelsen af dokumentet af en foged.
Opsigelsesperioder for orlov:
- hvis boligen lejes tom
Opsigelsesperioden for orloven er tre måneder (se undtagelser nedenfor).
- hvis boligen lejes møbleret
Opsigelsesperioden for orloven er en måned (art L632-1 i bygge- og boligloven), inklusive for en studerende i en studenterbolig.
- i visse ekstraordinære tilfælde såsom uhygiejnisk, farligt hus osv
Ingen forsinkelse
Det skal bemærkes, at hvis der i lejekontrakten er fastsat en opsigelsesperiode, der er ugunstig for lejeren i forhold til lovens frister, betragtes linjerne som ugyldige og ikke skrevet .
Liste over sager, der reducerer opsigelsesperioden til en måned for en tom leje:
- I tilfælde af en overførsel på arbejdsgiverens eller medarbejderens initiativ. Afstand er ikke en betingelse. Den professionelle praktik er ikke et tilfælde af overførsel. Ferien skal sendes på et tidspunkt, der ligger meget tæt på overførslens betydning.
- Tab af et job, afskedigelse eller afslutning af en tidsbegrænset kontrakt . Følgende sidestilles ikke med et tab af beskæftigelse: aktivitetsændring, fratræden, afskedigelse af posten , pensionering, tab af beskæftigelse i en liberal eller kommerciel aktivitet, afslutning af studierne. På den anden side sidestilles en konventionel opsigelse med et tab af beskæftigelse. Ifølge boligministeren (ministerens svar af 16. marts 2010 offentliggjort i JOAN Q. nr . 40307), "i tilfælde af kontraktlig opsigelse af en permanent kontrakt, giver lejeren orlovsydelser med forbehold af fortolkning af domstolene, en opsigelsesperiode reduceret til en måned siden denne opsigelse medfører et tab af beskæftigelse, hvilket er en af betingelserne for at drage fordel af en nedsat varsel ” .
- I tilfælde af at få et første job eller et nyt job efter et jobtab.
- For lejeren, hvis helbredstilstand, bekræftet af en lægeerklæring, berettiger en ændring af hjemsted.
- I spændte områder : de områder, der er nævnt i artikel 17, første afsnit, i (dette indikerer "Kontinuerlige urbaniseringsområder med mere end 50.000 indbyggere, hvor der er en markant ubalance mellem udbud og efterspørgsel efter boliger." ). Et dekret fastlægger listen over kommuner, der er inkluderet i disse zoner.
- For modtagere af aktiv solidaritetsindkomst eller handicappet voksenpenge .
- For lejeren, der er tildelt bolig defineret i artikel L. 351-2 i byggeri og boligkodeksen.
I forbindelse med en møbleret leje er der praktisk talt ingen reduktion i tiden:
- Lejeren over 60 år hvis sundhedstilstand retfærdiggør en ændring af bopæl
Hvis lejekontrakten er fælles for begge ægtefæller, er det tilstrækkeligt, at en af dem opfylder en legitim grund til, at den nedsatte varsel gælder. Dette kan også gælde for værelseskammeraten.
Udlejeren kan altid bestride den reducerede varsel, medmindre han udtrykkeligt har valideret årsagen. Retspraksis fritager lejeren for enhver meddelelse, når lokalerne er usunde eller ubeboelige, det er op til lejeren at bringe bevis tilbage.
Opsigelse af lejemålet
Der skal være en udtrykkelig vilje fra en af parterne til at opsige kontrakten. Når man har givet udtryk for sit ønske om at give besked, er det umuligt at trække sig tilbage uden den anden parts samtykke, det vil sige om udlejeren.
På ejerens initiativ
Opsigelse fra udlejeren er mere kompliceret, fordi det i normale tider ud over opsigelsesfristen, der skal overholdes, skal være berettiget og overholde udløbsdatoen for lejekontrakten.
Ejeren kan kun give orden til sin lejer i tre tilfælde:
- i slutningen af lejekontrakten (betinget af visse gyldige grunde). Hvis lejeren respekterer kontrakten under lejekontrakten, er det umuligt at give ham orlov. Ferien kan kun træde i kraft ved afslutningen af lejekontrakten (dvs. normalt en gang hvert 3. år for en tom leje og en gang om året for en møbleret leje). Det er altid muligt at sælge den beboede bolig ;
- ved en opsigelsesklausul (eksempel: manglende betaling af husleje)
- efter en retssag.
Sag 1: Forlad i slutningen af lejekontrakten
Denne orlov skal motiveres af en af de følgende 3 grunde til bøde for orlovens ugyldighed:
- genoptagelse af boliger for at bo der selv eller for at huse sin ægtefælle, hans partner i mindst et år, hans civile solidaritetspagtpartner (PACS) , hans efterkommere, hans efterkommere eller efterkommere af hans ægtefælle;
- at sælge den tomme ejendom
- eksistensen af en legitim og alvorlig grund til ikke-fornyelse af lejekontrakten (loven har ikke givet en definition af, hvad der skal forstås ved "legitim og alvorlig". Som hovedregel er det oftest et spørgsmål om manglende opfyldelse af lejeren af en af hans lejepligt: gentagne forsinkelser i betaling af lejen, manglende vedligeholdelse af boligen, kvarterforstyrrelser osv.)
Han skal informere lejeren på forhånd (ved anbefalet brev med kvittering for modtagelse eller ved foged) mindst seks måneder inden afslutningen af lejemålet for en tom leje. For møbleret leje reduceres opsigelsesperioden til 3 måneder. I opsigelsesperioden er lejeren kun ansvarlig for leje og gebyrer for den tid, han faktisk har boet i lokalerne, hvis udlejer har givet meddelelse herom. Han er ansvarlig for huslejen og afgifterne for hele opsigelsesperioden, hvis det er han, der har meddelt opsigelsen,
Sag 2: opsigelse af lejekontrakten efter en klausul i kontrakten
De fleste kontrakter indeholder en opsigelsesklausul i tilfælde af manglende betaling af mere end to måneders leje eller i tilfælde af manglende fremlæggelse af et forsikringsbevis efter en måned.
Disse klausuler tillader udlejeren til at ophæve kontrakten efter indstilling af en kommando til løn udstedt af en foged, i overensstemmelse med artikel 24 i lov n o 89-462 af 6. juli 1989 og, uden at indtaste Retten af lejer inden for to måneder til anmode om suspension af opsigelsesklausulen. Udlejeren er berettiget til ved kortfattet procedure at anmode lejerens overbevisning såvel som hans bortvisning ved hjælp af den offentlige orden.
Sag 3: Retssag
Anmodninger om opsigelse af en lejekontrakt indgives til distriktsretten , selvom beløbet for ubetalte huslejer overstiger 10.000 euro, hovedsageligt for at give lejere lov til at forsvare sig uden en obligatorisk advokat. Nogle undtagelser kan dog tillades inden tribunal de grande instansen .
Referencer
-
lov nr. 89-462 af 6. juli 1989 til forbedring af leieforhold og ændring af lov nr . 86-1290 af 23. december 1986.
-
Artikel 2 og 3 i lov nr . 89-462 af 6. juli 1989.
-
Se lov nr . 86-1290 af 23. december 1986, der sigter mod at fremme lejeinvestering, boligejendom og udvikling af sociale boliger tilbyder jord på Légifrance.
-
Se lov nr . 2002-73 af 17. januar 2002 om social modernisering på Légifrance.
-
Se bekendtgørelsen nr . 2005-655 af8. juni 2005vedrørende bolig og byggeri på Légifrance
-
Se lov nr . 2006-685 af13. juni 2006vedrørende forkøbsret og beskyttelse af lejere i tilfælde af salg af en bygning på Légifrance.
-
Lov nr. 2006-872 af 13. juli 2006 om den nationale forpligtelse til boliger.
-
Lov nr. 2007-297 af 5. marts 2007 om forebyggelse af kriminalitet.
-
Lov nr. 2007-1787 af 20. december 2007 om forenkling af loven.
-
Lov nr. 2008-111 af 8. februar 2008 om købekraft.
-
Lov nr. 2009-323 af 25. marts 2009 om mobilisering til boliger og kampen mod udstødelse.
-
Lov nr. 2009-526 af 12. maj 2009 om forenkling og afklaring af lovgivning og strømlining af procedurer.
-
Lov nr. 2010-788 af 12. juli 2010 om det nationale engagement i miljøet.
-
Lov nr. 2010-1609 af 22. december 2010 om fuldbyrdelse af retsafgørelser, betingelserne for udøvelse af visse regulerede erhverv og juridiske eksperter.
-
Lov nr. 2011-525 af 17. maj 2011 om forenkling og forbedring af lovens kvalitet.
-
" De forskellige typer lejekontrakter | BailFacile ” , om BailFacile (adgang 9. februar 2021 )
-
" Leje: enhver startet måned er ikke forfalden " , på Le Particulier ,januar 2004(adgang til 4. juli 2014 ) .
-
lov nr . 89-462 af 6. juli 1989 - artikel 15-I .
-
vosdroits.service-public.fr
-
" Cassation Court, Civil, Civil Chamber 3, 20. januar 2010, 09-10.287 " (adgang til 4. juli 2014 ) .
-
" Meddelelse og formaliteter for lejren givet af lejeren " , på public.fr (hørt den 12. september 2020 ) .
-
" område i Alur-loven: hvilke byer er berørt? ” (Adgang til 4. juli 2014 ) .
-
droit-finances.commentcamarche.net
-
[1] pap.fr
-
vosdroits.service-public.fr
-
vosdroits.service-public.fr
-
vosdroits.service-public.fr
Tillæg
Relaterede artikler
eksterne links