Fælles ejerskab
Fælles ejerskab er en juridisk mekanisme, der tillader udøvelse af ejendomsretten for flere personer, indtil de deles. En vare siges at være udelt / ɛ̃ . d i . v i / når det tilhører en gruppe mennesker, uden at det er muligt at opdele det i partier mellem dem eller for dem at være i stand til at sælge deres aktier uden de andres samtykke.
En anden definition er også mulig: fælles ejerskab er kombinationen af flere rettigheder af samme art på den samme ejendom uden at der er nogen væsentlig opdeling af aktierne; således, at den omstændighed, at der i brugsret , rettighederne for de nøgne ejere og de af usufructuaries ikke er af samme art betyder, at bestemmelserne om fælles ejerskab ikke gælder for deres relationer.
Som modeksempler
- Den almindelige brug af skovhugst styres ikke af reglerne om fælles ejerskab; faktisk har hver odeejer ret til at nægte adgang til ikke-beboere.
I fransk lov
Juridisk fælles ejerskab
Det kan fødes:
- en ejendom ;
- en donation ;
- en erhvervelseshandling på de betingelser, som køberne frivilligt underlægger sig ordningen for fælles ejerskab (i dette tilfælde siges at være fælles ejerskab);
- den opløsning af et selskab, eller af en ægteskabelig samfund (i tilfælde af skilsmisse );
- eller en ejendeling, hvoraf nogle dele sidestilles (tag, kældre osv.)
Regler for flertallet
I Frankrig varierer flertallet, der kræves blandt medejere til at udføre handlinger, der vedrører fælles ejerskab, alt efter handlingens art :
- Bevaringshandlinger (med det formål at opretholde arven i god stand): hver medejer kan gøre det alene (artikel 815-2 i den civile lov).
- Administrative handlinger: to tredjedele hersker (⅔) om udelte rettigheder (og ikke af personer) (art 815-3).
- Bortskaffelseshandlinger (ændring af aktivernes sammensætning): Reglen om enstemmighed er påkrævet (Art 815-3).
Frigivelse af et udelt medejerskab
Man forlader det fælles ejerskab enten ved at dele ejendommen (en medejer kan købe andelene fra de andre medejere) eller efter at have delt den (for eksempel efter en landmåleres indgriben i en bygning) ved at sælge ved at give eller at bringe ejendommen til et selskab efter fælles overenskomst .
I tilfælde af et salg skal salgsprisen fordeles mellem de tidligere medejere efter andelen af hver.
- I Frankrig, i henhold til den franske civillov (artikel 815), “ Ingen må tvinges til at forblive i fælles besiddelse ”. Partition kan derfor altid ske, medmindre der er sket et ophold ved dom eller aftale.
- Retten kan suspendere (maksimalt 2 år) partitionen, hvis dens realisering risikerer at undergrave ejendommens værdi (L. nr. 78-627 af 31/12/73), eller hvis en af medejerne ikke kan etablere den en gård, der er afhængig af boet inden denne frist.
- Siden Maj 2009, artikel 815-5-1 bestemmer, at "undtagen i tilfælde af at ejerskabet af ejendommen opdeles, eller hvis en af medejerne er i et af de tilfælde, der er nævnt i artikel 836, kan fremmedgørelsen af en udelt ejendom være bemyndiget af tribunal de grande instans efter anmodning fra en eller flere medejere, der besidder mindst to tredjedele af de udelte rettigheder ... ”.
Desuden, hvis en medejer ikke ønsker at forblive i fælles besiddelse, kan retten:
- tildele sin andel til den person, der har anmodet om det, hvis det er let aftageligt i naturalier eller i penge
- eller, hvis fordelingen i naturalier ikke let kan foretages, i penge, der betales af de andre medejere, der har givet udtryk for en præference for den, idet deres andele i fælles ejerskab derefter forhøjes i forhold til bidragene.
I tilfælde af overførsel til overvejelse af udelte rettigheder til en udenlandsk person, kan de fælles ejere undlade at foged .
I Quebec-loven
Flere bestemmelser i Civil Code of Quebec er afsat til fælles ejerskab, især afsnittet om retten til partition (836-848 CcQ), afsnittet om den erklærende virkning af partitionen (884-888 CcQ), sektionen om co -ejerskab ved udelt ejerskab (art. 1012-1024 CCQ) og afsnittet om afslutningen af udelt ejerskab og partition (art. 1030-1037 CCQ)
Princippet "Ingen er forpligtet til at forblive i fælles besiddelse" fremgår især af kunst. 1030 CCQ
Den Fortrydelsesretten giver medejer at blive underrettet om beslaglæggelsen foretages af kreditor på den del af en medejer.
Referencer
- Kassationsret, borgerlige 29. november 2018 17-22.508 ( læse online )
- " Familien SCI ", Notarer i Frankrig ,4. april 2017( læs online , konsulteret den 14. september 2017 )
- [1] légifrance artikel 815 Ændret ved lov nr 2006-728 af 23. juni, 2006
- [2] Artefakt Artikel 815-5-1 - Lov nr. 2009-526 af 12. maj 2009 - art. 6
- Eric Prudhomme. “Opretholdelse af fælles ejerskab i henhold til Civil Code of Quebec”. La Revue juridique Thémis / bind 29 - nummer 1