Det amerikanske ejendomskrasj i 2000'erne svarer til fasen med markedskorrigering knyttet til eksplosionen af den amerikanske ejendomsboble i 2000'erne. Dette følger toppen af det nationale ejendomsprisindeks,juli 2006.
En ejendomsboble er en type spekulativ eller økonomisk boble, der periodisk forekommer på det lokale, regionale, nationale eller endda globale niveau på ejendomsmarkedet . En ejendomsboble er kendetegnet ved en hurtig stigning i ejendomsværdier til uholdbare niveauer i forhold til indkomst, pris / indtjening ( PER) og andre økonomiske indikatorer såsom kreditværdigheden hos førstegangskøbere. Hovedkonsekvensen er en korrektion på ejendomsmarkedet, som efterlader mange ejere i negativ egenkapital, det vil sige med en gæld, der er knyttet til realkreditlånet, der er større end den faste værdi af fast ejendom.
Baseret på historiske tendenser i amerikanske huspriser har mange økonomer og journalister forudsagt priskorrektioner i intervallet nogle få% op til 50% eller mere af værdien på nogle markeder, og skønt Landingen ikke påvirkede alle dele af USA, et antal udtrykte bekymring for, at korrektionen kunne være voldelig og alvorlig Chief Economist, Mark Zandi fra den økonomiske forskningsafdeling i virksomheden Moody's Economy. com forudsagde et fast ejendomskrasj med tocifret afskrivning i nogle amerikanske byer i 2007-2009. I en artikel, der blev præsenteret på Federal Reserve iaugust 2007, advarede økonom Robert Shiller , "Eksempler fra tidligere cyklusser indikerer, at store fald i ejendomsmarkedspriserne i nogle områder er mulige fra i dag og ind i den nærmeste fremtid." Dean Baker fra Center for Økonomisk og Politikforskning var også den første til at identificere boligboblen i en rapport tidligt på sommeren 2002.
|
Boomen på det amerikanske ejendomsmarked stoppede i mange dele af USA i sensommeren 2005. Den følgende sommer var flere markeder underlagt en betydelig lagerbeholdning med tilbagegang. Kollapsende priser og salgsmængder. Iaugust 2006, Advarer Barrons magasin om, at "boligkrisen nærmer sig" og fremhæver det faktum, at medianpriserne er faldet med 3%, da beholdningen af nye boliger ramte en rekord i april og forbliver på rekordniveauer, og i den tidligere antallet af huse til salg steg 39% fra sidste år med en salgsmængde på mere end 10%. Magasinet forudsiger også, at den gennemsnitlige pris nationalt sandsynligvis vil falde med mere end 30% i de næste tre år - blot et tilbagevenden til den gennemsnitlige tendens. ” Fortune- magasinet kaldte også flere markeder for " dødszoner " . Andre områder er blevet beskrevet som “Farezoner” eller “sikre havne” af bladet, som også har været ivrig efter at fjerne fire myter om den fremtidige udvikling af ejendomspriserne: I Boston falder år-til-år-priserne, mens salg falder sammen, lager af boliger til salg og misligholdelse af lån er stigende, idet korrektionen i Massachusetts kaldes en "hård landing." Boblen for eksempel i Washington ejendomsmarkeder , DC , San Diego CA , Phoenix AZ og mange andre blev også lukket ned. A søgning i tjenesten Multiple Listing Service (ARMLS) i Arizona viste, at der i sommeren 2006 blev beholdningen af Phoenix-huse til salg nåede op på 50.000 boliger, hvoraf halvdelen var ledige (se grafen nedenfor). Mange producenter reviderede deres prognoser kraftigt i løbet af sommeren 2006, for eksempel skar DR Horton sine overskudsprognoser med en tredjedel ijuli 2006, så værdien af luksus ejendomsudvikler Toll Brothers , at dens aktier faldt med 50% imellemAugust 2005 og august 2006, og det amerikanske indeks over amerikanske producenter faldt 40% midt påaugust 2006. CEO Robert Toll fra Toll Brothers forklarede, at ”udviklere, der bygger huse til spekulativt køb, forsøger at mindske deres beholdning ved at tilbyde brede bevægelser og store rabatter; mens ængstelige købere annullerer deres løfte om at købe på huse under opførelse ”. Bygger Kara Homes annoncerede13. september 2006dets to mest rentable kvartaler i selskabets historie, men indgav konkurs mindre end en måned senere den 6. oktober. Seks måneder senere10. april 2007Kara Homes sælger ufærdigt ved at miste det foregående års købere, der deponerer deres bygninger inklusive nogle af et beløb, der overstiger 100 000 $ .
Da ejendomsmarkedet begyndte at aftage vinteren 2005 til sommeren 2006, forudsagde Association of American Real Estate Agents ( NAR ) cheføkonom David Lereah en blød landing for markedet. Ikke desto mindre med den hidtil usete stigning i beholdningen af fast ejendom til salg og markedslandingen i 2006 delte Californiens agentcheføkonom Leslie Appleton-Young ikke udtrykket blød landing for at kvalificere markedet. Den Financial Times advarede af effekten på økonomien meget tæt på den bløde landing, siger en opbremsning i disse kogende markeder var uundgåelig. ”Afmatningen kan være svag, men det er stadig umuligt at udelukke en implosion af tillid og priser ... Hvis velstanden fra stigende huspriser ... vil effekten på den globale økonomi blive deprimeret”. Det er svært at kalde udviklerens situation anderledes end en hård landing, sagde administrerende direktør for Toll Brothers , den førende luksusbolagsbygger. Angelo Mozilo, administrerende direktør for subprime-lånemægler, Countrywide Financial , bemærkede også "at han aldrig havde set en blød landing i 53 år, og at der var lang vej at gå, før den kom ud." .. ". Som et resultat af disse rapporter indrømmede Lereah, at han også forventede "et nationalt prisfald på 5%" og mere i nogle byer som Florida og Californien . "Salgsmængder og priser på nationalt niveau kollapsede iMarts 2007ifølge NAR- data , med et fald på 13% til 482.000 fra et højeste niveau på 554.000 iMarts 2006 ; med medianprisen ned 6% til $ 217.000 fra det højeste på $ 230.200 injuli 2006. Stødet til niveauet for den gamle er det stejleste siden 1989 . Det nye hjemmemarked lider også meget. Det største fald i medianprisen fra år til år siden 1970 var iapril 2007 ifølge et handelsdepartement med et fald på 10,9%.
Baseret på faldet i salg og priser i august 2006, advarede økonom Nouriel Roubini om, at ejendomsmarkedet var i frit fald, og at det ville spore resten af økonomien og forårsage en recession i 2007. Joseph Stiglitz , vinder af Nobelprisen i økonomi i 2001, delte følelsen af, at den amerikanske økonomi kunne gå i recession, fordi værdierne for fast ejendom var i kraftigt fald. Udvidelsen af den økonomiske afmatning og den mulige recession bør i høj grad afhænge af modstandsdygtigheden i det amerikanske husholdningers forbrug, hvilket svarer til 70% af den amerikanske økonomis 13,7 billioner dollars. Forsvinden af velstandseffekten og tilbagegangen på ejendomsmarkedet kan faktisk medføre negative virkninger for forbrugernes tillid og generere yderligere forstyrrelser i den amerikanske økonomi og i resten af verden. Verdensbanken reagerede også ved at sænke sin prognose for økonomisk vækst på grund af afmatningen på det amerikanske ejendomsmarked i USA. Fed-embedsmand Ben Bernanke sagde indOktober 2006at der var en betydelig korrektion på ejendomsmarkedet, og at det nuværende fald i markedet for boligbyggeri var en af de største trusler og ville medføre en afmatning i økonomien; han forudsagde også et fald i væksten på 1% i første halvdel af 2006, men vurderede, at økonomien fortsat skulle ekspandere i løbet af 2007.
Andre argumenter er også fremsat, såsom den negative effekt af, at Baby Boom- generationen går på pension, og de relative lejeomkostninger i forhold til at købe i et faldende ejendomsmarked. Mange steder i USA er det betydeligt billigere at leje den samme ejendom end at købe den; det gennemsnitlige refusionsbeløb er $ 1.687 pr. måned, ca. dobbelt så medianlejen på $ 868 pr. måned.
Den stejle stigning i ejendomspriserne i mange dele af landet har imidlertid lokket mange lejere, der for enhver pris ønsker at blive husejere. Stigningen i ejendomspriserne oversteg stigningerne i husejernes indkomster og skubbede dem til gæld langt ud over deres middel. Mange førstegangskøbere har optaget lån med variabel rente i perioden med lave renter for at købe deres drømmehus. Oprindeligt var tilbagebetalingerne mulige takket være opkaldssatserne for lånets første år. Ikke desto mindre har den monetære sammentrækning, der blev anvendt på FED, efterladt mange førstegangskøbere i vanskeligheder med deres lån med variabel rente, som begyndte at tilpasse sig til meget højere renter i midten af 2007, og udkast er steget langt ud over kapacitet. Nogle husejere begyndte at misligholde deres boliglån, og fundamentskrakket på ejendomsmarkedet blev tydeligt.
I begyndelsen af 2007 kollapsede den amerikanske finansielle industri, der var knyttet til såkaldte "subprime" -lån, på grund af en meget højere misligholdelsesrate end forventet, hvilket medførte mere end 25 mæglers konkurs, mens mange andre meddelte kolossale tab og gik i salg. Aktier i landets førende subprime-lånemægler, New Century Financial, springer 84% midt i Justitsministeriets undersøgelser, inden de indgiver konkurs kapitel 11,2. april 2007med forpligtelser på mere end $ 100 millioner. Forvalteren af den største amerikanske obligationsfond PIMCO advarede ijuni 2007at subprime-krisen ikke var en lokal begivenhed, og at den ville have en indvirkning på økonomien og på ejendomspriserne. Bill Gross , en af de mest respektable finansielle eksperter, kritiserede også på en sarkastisk måde, hvor kreditvurderingsbureauet Moody's tildelte CDO- værdipapirer , hvor værdien af disse finansielle aktiver sandsynligvis styrtede ned:
“AAA? Blev du charmeret, hr. Moody's og hr. Poor's, af makeupen, de høje hæle eller tatoveringen i lænden? "Mange af disse smukke" piger "er ikke aktiver med en pålydende værdi på 100 mod $. Det største problem er, at der er 100 milliarder dollars af dette giftige "affald" ... og undskyld Ben, men derivaterne er tokantede våben. Ja, de gør det muligt at diversificere risikoen og overførslen af det finansielle system i hænderne på et par ukendte købere, men de øger også gearingen ligesom truslen om Andromeda. Når renten stiger, muterer petriskålen og omdanner godartet finansiel ingeniøroplevelse til et masseødelæggelsesvåben, så omkostningerne ved gearing sænker prisen på aktiverne Hjem for alle … AAA? [Problemet er, at der er hundreder af milliarder dollars af dette rådne aktiv og pakkes i CDO'er ; de samme finansielle aktiver Problemerne med Bear Stearns- bankens hedgefonde under krisens fremkomst. [Men] krisen på subprime-realkreditlån er ikke en isoleret begivenhed og vil ikke blive reduceret til et par overskrifter fra New York Times ... Fejlen ligger i husene, der blev finansieret af de næsten gratis penge, som bankerne leverede i 2004, 2005 og 2006. Bear Sterns hedgefondsproblemer hører nu fortiden til, men de millioner af huse er det ikke. Tilbagebetalinger af lån er stigende ... og også problem- og misligholdelseslån. En nylig Bank of America-undersøgelse estimerer, at omkring 500 milliarder dollars i lån med variabel rente, for hvilke der forventes en kursregulering på 200 basispoint i 2007. Året 2008 vil utvivlsomt afsløre endnu flere overraskelser med 700 milliarder såkaldte ARMS-lån, hvoraf ca. ¾ er lån til subprime-risici ... Dette problem lettes og opmuntres af Wall Street - ligger i hjertet af Amerika med millioner af millioner af overværdige huse og tjener som sikkerhedsaktiver for mange giganter i den finansielle industri '
Finansanalytikere har forudsagt, at implosionen af subprime-udlånsbranchen vil føre til en reduktion i indtægterne fra de store Wall Street- investeringsbanker, især dem, der specialiserer sig i formidling af realkreditobligationer, herunder Bear Stearns , Lehman Brothers , Goldman Sachs , Merrill Lynch og Morgan Stanley . Kreditværdien af to Bear Stearns- hedgefonde blev bragt i fare i juni 2007, efter at Merrill Lynch solgte afskærmede aktiver til disse fonde, og de andre tre banker likviderede deres position hos dem. Bear Stearns midler havde over 20 milliarder dollars i aktiver og mistede milliarder af dollars på obligationer bakket op af subprime-pant. Som et resultat af disse begivenheder erklærede H&R Block et tab på $ 677 mio. På forskellige transaktioner, herunder især på niveauet for subprime-lånemægleren Option One samt nedskrivninger, hensættelser til potentielle tab og på lavere værdier på sekundært lånemarked. Nettoværdien faldt 21% til 1,1 mia30. april 2007. Chefen for konsulentfirmaet Wakefield Co. advarede om det
”Det bliver en krise uden parallel. Milliarder går tabt ”
Bear Stearns Bank garanterede op til 3,2 mia. $ I lån den 22 juni 2007for at redde sine hedgefonde fra sine dårlige indsatser på det risikable lånemarked. Stillet over for disse begivenheder påpegede Peter Schiff , formand for Euro Pacific Capital, at hvis obligationer fra Bear Stearns- fondene blev auktioneret på markedet, ville meget lavere værdier af disse aktiver blive afsløret. Schiff tilføjede også
”Dette ville tvinge andre hedgefonde til at vurdere værdien af deres aktiver på en lignende måde. Det ville være utroligt, at der kommer en løsning fra Wall Street for at nå frem til en sådan katastrofe? ... Ikke desto mindre vil deres sande svagheder afsløre afgrunden, hvor ejendomsmarkedet er ved at springe ned ”
Den New York Times gør forbindelsen mellem denne hedgefond krise og en slap udlånspolitik: "Denne uges krise med den virtuelle sammenbrud af de to hedge fonde forvaltet af Bear Stearns kommer direkte fra markedet for fast ejendom og faldet i kriterier at yde lån, der tjente penge på at regne på markedet, men efterlod så mange mennesker med enorme vanskeligheder med at beholde deres hjem. I begyndelsen af sammenbruddet af den subprime lånefinansielle sektor holdt senator Chris Dodd , leder af senatets bankudvalg, høringer i marts 2007, hvor lederne for de fem største lånemæglere blev bedt om subprime at afsløre og forklare deres politik for yde lån. Dodd sagde, at udøvende udlånspraksis truede millioner af boligejere. Supplerende har demokratiske senatorer som New York Senator Chuck Schumer foreslået en føderal regerings redning af subprime-låntagere som sparekredsen for at redde husejere fra at miste deres hjem. Modstandere af denne lovforslag har fremhævet, at en redning fra staten af subprime-låntagere ikke er i den amerikanske økonomis interesse, fordi den vil skabe en dårlig præcedens og moralsk fare, og at 'det ville forværre spekulationsproblemer på ejendomsmarkedet i fremtiden. Lou Ranieri fra Salomon Brothers , skaberen af det pantobligerede værdipapirmarked i 1970'erne, advarede om den fremtidige effekt af misligholdelse på lån:
”'Vi er ved stormens start ... Hvis du mener, at situationen er dårlig, kan du forestille dig, hvad den vil være midt i krisen. Ifølge ham er sandsynligvis mere end 100 milliarder realkreditlån i misligholdelse, når de problemer, der observeres på det risikable marked (subprime), også vil dukke op på det konventionelle lånemarked (prime) ”
Det er nødvendigt at påpege, at den tidligere embedsmand fra Fed, Alan Greenspan , havde rost væksten i subprime-lånebranchen og værktøjerne til at vurdere låntagernes kreditværdighed i en tale iApril 2005 :
”Innovation har muliggjort fremkomsten af en lang række nye produkter såsom subprime-lån eller låneprogrammer til indvandrere. Disse eksempler er repræsentative for kvaliteten af svaret fra den finansielle sektor gennem hele vores lands historie ... Med teknologisk fremgang har mæglere draget fordel af den fordel, der gives ved at henvise til modeller (scoring) såvel som andre. Teknikker til at udvide kredittilbudet til et bredere spektrum af forbrugere. ... Hvor ansøgere ville have fået afslag på kredit, er mæglere nu i stand til hurtigt at bedømme den risiko, som de enkelte ansøgere udgør, og dermed estimere risikoen passende. Disse forbedringer har muliggjort den hurtige vækst i subprime-risikolånebranchen; i dag er andelen af disse lån 10%, en meget klar stigning i forhold til en andel på 1 til 2% i begyndelsen af 1990'erne ”
På grund af disse bemærkninger og hans opfordring til at bruge gæld med variabel rente er Alan Greenspan blevet kritiseret for hans rolle i dannelsen af boligboblen og dens konsekvenser for den globale finansielle industri.
Segmenterne "Subprime" og Alt-A på det amerikanske realkreditmarked inklusive "angivet indkomst" eller "løgnerlån", som grundlæggende er lån ydet til låntagere uden nogen verifikation af låntagerindkomst; købere havde en tendens til at overvurdere deres indkomst for at erhverve deres drømmehus tegnede sig for henholdsvis 21% og 39% af lån optaget i 2006. Iapril 2007, problemer svarende til dem, der blev observeret på niveauet for subprime-lån, begyndte at dukke op på niveauet for andre kategorier af førstegangskøbere, men som på forhånd var meget mindre risikable. American Home Mortgage meddelte et fald i overskuddet og fordelingen af et meget lavere udbytte til aktionærerne, fordi virksomheden blev tvunget til at købe tilbage og nedskrive værdien af sine såkaldte "Alt-A" -lån; denne meddelelse fik selskabets aktier til at falde med 15,2%. Kriminalitetsgraden på Alt-A-lån steg også i 2007. Ijuni 2007, advarede Standard & Poor's ratingbureau om, at amerikanske førstegangskøbere med en god kreditprofil er begyndt at misligholde deres lån, hvilket indikerer, at mæglere også har taget betydelige risici uden for subprime-markedssegmentet; de observerede stigninger i forsinkede betalinger og misligholdelse af Alt-A-lån, der blev foretaget i 2006, er foruroligende, og misligholdte lån har observeret store vanskeligheder med at refinansiere eller beholde deres tilbagebetaling af udkast. Over 90 dage forfaldne og misligholdte steg til henholdsvis 4,21% (mod 1,59% for lån i 2005) og 0,81% for 2004, hvilket indikerer, at blodbadet på subprime-niveau har spredt sig til segmenter tæt på det primære (primære) realkreditmarked.
Den 30-årige fastforrentede realkreditrente steg kraftigt med 0,5% til 6,74% i perioden maj-juni 2007yderligere begrænsning af potentielle låntagere med en meget god kredithistorie. Medianhusprisindekset oplevede sit første landsdækkende fald siden den store depression og Association of American Realtors ( NAR ) meddelte, at bestanden af huse til salg nåede et rekordhøjt niveau på 4, 2 millioner enheder. Goldman Sachs og Bear Stearns , henholdsvis den bank, der er mest involveret i obligationssikring og det største forsikringsselskab af realkreditobligationer i 2006, sagde ijuni 2007at eksplosionen i misligholdte prioritetslån ville ramme deres overskud og føre til tab på milliarder dollars i dårlige investeringer i subprime-markedet, hvilket ville bringe solvens i flere hedgefonde i fare. Mark Kiesel, vicepræsident for Pacific Investment Management Co. (PIMCO) sagde:
”Det er et blodbad ... Vi taler om en to eller tre års krise, der vil ændre alt, når det går fra jobmarkedet til forbrugernes tillid. Til sidst vil det få konsekvenser for aktiemarkedet og for virksomhedsoverskud. "
Ifølge Donald Burnette fra Knight Mortgage Company i Florida, en af de stater, der er mest berørt af boligboblen, sprænger det tilsvarende tab i restværdi på grund af faldende huspriser nu nye problemer:
”Dette forhindrer låntagere med en god kreditprofil og solide økonomiske ressourcer i at refinansiere på bedre vilkår. Selv med strengere restriktioner i ALT-A-segmentet og bortfaldet af størstedelen af subprime-låneprogrammer, ville mange låntagere blive nægtet yderligere refinansiering, da hjemmet ikke længere var værd at være 2005 eller 2006. De vil sandsynligvis skulle vente på et opsving af ejendomsmarkedet og ejendomsværdier, der kan sammenlignes med boomårens værdier for at kunne refinansiere sig igen. ”Det er sandsynligt, især i Californien , at vi bliver nødt til at vente i det mindste 2014 eller endnu mere. "
”Der har aldrig været et løb i hjemmepriser som dette. "
”Alan Greenspan, De Forenede Staters centralbankmand, advarede amerikanske boligkøbere om, at de risikerer et nedbrud, hvis de fortsætter med at drive ejendomspriserne højere ... På traditionelle tests er omkring en tredjedel af de amerikanske hjemmemarkeder nu markant for dyre. "
”Når en prishistorie udvikler sig, og folk hører, at deres nabo tjente mange penge på noget, overtager den impuls, og vi ser det i råvarer og boliger ... Orgier har tendens til at være vildeste mod slutningen. Det er som at være Askepot ved bolden. Du ved, at ved midnat vil alt vende tilbage til græskar og mus. Men du ser dig omkring og siger 'en dans mere', og det gør alle andre også. Festen bliver sjovere - og derudover er der ingen ure på væggen. Og så rammer uret pludselig 12, og alt vender tilbage til græskar og mus. "
”Der kommer et markant prisfald. En enorm opbygning af varebeholdninger finder sted, og så vil vi se en større [nedskæring] på varme markeder i Californien, Arizona, Florida og op østkysten. Disse markeder kan falde 50% fra deres toppe. "
”[D] den samlede markedsværdi af boliger har mistet kontakten med den økonomiske virkelighed. Og der er en grim korrektion fremad. "
| "Dødszone" | "Farezone" | "Refuge" |
|---|---|---|
| Boston | Chicago | Cleveland |
| Las Vegas | Los Angeles | Columbus |
| Miami | New York | Dallas |
| Washington DC / det nordlige Virginia | San Francisco / Oakland | Houston |
| Phoenix | Seattle | Kansas City |
| Sacramento | Omaha | |
| San Diego | Pittsburgh |
" Welcome to the Dead Zone ", Fortune (magasin) ,4. maj 2006( læs online ) - Velkommen til den døde zone: Den store boligboble er endelig begyndt at tømme, og faldet vil være sværere på nogle markeder end andre.
”Dette er den største bolignedgang i de sidste fire eller fem årtier: hver boligindikator er i frit fald, inklusive nu boligpriser. "