Lejeværdien af kommercielle lokaler bestemmes af den indkomst, der kan opnås ved leje af en ejendom . Det tager højde for selve lejen, men også pas-de-porte .
Den kommercielle lejemål, der er undersøgt i denne artikel, vedrører udelukkende den, der er indgået eller fornyet siden 1 st september 2014opført under ID European Legislation ( European Legislation Identifier, ELI) .
Lejeværdi af kommercielle lokaler (fransk lov)Tilsluttet | Handelsret |
---|
Nuværende version | 18. juni 2014 |
---|
Siden 1 st januar 2020, i civile sager, er anvendelse af en advokat obligatorisk for alle spørgsmål vedrørende kommercielle leasingaftaler (det samme for tvister vedrørende fastsættelse af prisen på den reviderede eller fornyede lejekontrakt).
Udtrykket bruges hovedsageligt til bygninger ( jord eller bygninger ), der ofte er genstand for leje. Som professor Monéger understreger, “der er ikke én, men lejeværdier” . Denne undersøgelse har derfor til formål at analysere denne forestilling, der udgør hjørnestenen i status for kommercielle leasingaftaler , både med hensyn til revision af leje og fornyelse af lejemål.
De materielle domstole har suveræn kompetence til at fastsætte lejeværdien af kommercielle lokaler ved at vedtage den metode, der synes at være den mest hensigtsmæssige, og derfor nægter kassationsretten at udøve kontrol med definitionen af nævnte værdi. Domstolene skal om nødvendigt ex officio afgøre, om lejen af den fornyede lejekontrakt (til lejers fordel) svarer til lejeværdien.
Der er ingen juridisk definition af lejeværdi i den kommercielle kode, men snarere principper for forståelse.
Med hensyn til erhvervslejemål , den lejeværdien bestemmer mængden af lejen, og hvis det er sandt, at, når lejemålet er afsluttet, reglerne i loven om udbud og efterspørgsel sejre, under fornyelse, dvs. efter 9 år, den capping-regel gælder med en tilbagevenden til lejeværdien .
Faktisk er den lovlige lejeværdi, der er defineret i loven om kommercielle leasingkontrakter, en lovbestemt lejeværdi og ikke af markedet; det bliver faktisk en retslig lejeværdi, når den er fastsat af den retlige domstol .
Dette koncept skal skelnes fra matrikeludlejningsværdien . I forbindelse med kommunale beskatning , lejeværdien er det grundlag, som den ejendomsskat , den skat boliger og den tidligere virksomhed skat i Frankrig beregnes .
Den kommercielle kode giver ikke en præcis definition af lejeværdien, der fører til at skelne mellem:
I mangel af enighed mellem parterne bestemmes denne lejeværdi i henhold til:
Den påberåbte ændring skal være væsentlig, det vil sige tilstrækkelig væsentlig; denne karakter kommer under den suveræne påskønnelse af dommerne af fortjeneste, der kan bevare tilknyttede elementer.
Hverken artikel R145-3 eller artikel R145-8 i Commercial Code definerer det arbejde, der ændrer karakteristika eller som udgør forbedringer.
Princippet om prævalensDen Kassationsretten mener, at denne kvalifikation tilhører dommerne om fordelene, men det giver forrang til forbedring regime artikel R.145-8 i handelsloven. Dette er anvendelsen af prævalensprincippet, der, som udtrykket udtrykker det, består i at få forbedringsregimet til at gælde, når værkerne både har ændret lokalernes egenskaber og forbedret den kommercielle brug af jorden.
Det er dog muligt, at lejers arbejde vil ændre egenskaberne ved de lejede lokaler, samtidig med at de forbedres. Eks: udvidelse af køkkenet på en restaurant ved at tage fat på gårdspladsen og oprettelsen af et nyt rum åbent for offentligheden.
Kriteriet for skelnen kunne være vigtigheden af henholdsvis overfladerne tildelt offentligheden; der tager højde for visse værker, der ikke vedrører lokalets egenskaber (og derfor er forbedringer), fx: fjernelse af skillevægge, genforening af lokaler .... Der er en ændring af overfladearealet, men ikke af basen! Under disse antagelser træffer visse domme et valg, der er baseret på karakteristika, og dette på trods af ovenstående princip… .. Princippet om prævalens forbliver dog reglen.
Retspraksis definerer dette begreb ved at udelukke begrebet karakteristika; så:
Som eksempler
Forbedringsarbejder, der finansieres af lejeren, bliver ved virkningen af tiltrædelsen udlejers ejendom under den første fornyelse efter deres afslutning, de værdiansættes på tidspunktet for den anden fornyelse efter deres udførelse og sandsynligvis i fravær af en tiltrædelsesklausul, der skal føre til en fratagelse af huslejen.
Tiltrædelse ved slutningen af brugenDenne klausul om tiltrædelse ved afslutningen af nydelse blokerer processen med artikel R145-3 og R145-8 i den kommercielle kode, da tiltrædelsen er i slutningen af nydelsen, det vil sige ved den sidste fornyelse og således vil føre til for at forhindre værdiansættelse af den fornyede husleje.
Denne klausul har samme virkning for leje af nøgne jordarealer, hvor der er bygget bygninger, og for hvilke fornyelseslejen kun kan fastsættes i betragtning af værdien af den nøgne jord.
Destination af steder Parternes respektive forpligtelser Kontraktlige forpligtelserDet er ikke et spørgsmål om at tage alle kontraktlige forpligtelser i betragtning, men at bevare dem, der vil blive analyseret i en begrænsning af brugen af lokalerne eller i en ændring af niveauet for gebyrer og forpligtelser.
Venskabelig fastsættelse af lejen under lejekontraktenDen kontraktlige fastsættelse af huslejen, der frit er interveneret mellem parterne, indebærer en afkald på den juridiske kontrolprocedure for huslejen og udgør således en væsentlig ændring af de respektive forpligtelser for parterne, der intervenerer under lejekontrakten under betingelser, der er uden for loven og retfærdiggør i sig selv fjernelse af lejeloftet med tilbagevenden til lejeværdien.
Under hensyntagen til den oprindeligt fastsatte prisI henhold til artikel R145-8 i handelsloven kan en af grundene til at fjerne loftet være knyttet til de specifikke betingelser, hvorunder lejen oprindeligt blev fastsat, og deres forsvinden ved fornyelse. Det er årsagens forsvinden, der har retfærdiggjort reduktionen af den oprindelige husleje, der tillader gennemførelsen af denne forskning, men hvis årsagen ikke er forsvundet, forbliver huslejens loft.
Udlejeren skal opstille tre kumulative betingelser:
Som eksempler
Den juridiske ekspert har pligt til at bemærke, i de lejekontrakter, der bevares som referenceelementer, at ejendomsskatten også (eller ikke er) understøttes af lejerne.
Ejendomsskatten, hvis betaling normalt er udlejerens ansvar, og som er blevet opkrævet til lejeren, udgør en faktor i reduktionen af lejeværdien, der fører til, at ejendomsskatten trækkes fra værdien. I dette tilfælde vedrører det anvendelsen af bestemmelserne i artikel R145-8 i handelsloven, der dækker de forpligtelser, der pålægges lejeren ud over dem, der følger af loven eller sædvanlig praksis.
Spørgsmålet opstår på samme måde om forhøjelsen af ejendomsskatten som følge af ændring af brug af lokalerne (tomt lejet til campingbrug, kælder brugt som et sekundært rum osv.); Faktisk bestemmer artikel 1406 i den generelle afgiftskode, at nye konstruktioner, ændringer i konsistens og brugsændringer skal gøres opmærksom på administrationen af ejerne inden for halvfems dage efter deres endelige realisering. Det trykte nr . 6660 (CERFA nr . 12161) dækker alle almindelige varer - undtagen boliger eller kommercielle og industrielle virksomheder - enten placeret i en enkelt bygning eller i en lejlighedsbygning. Det er i det væsentlige:
De lokale kommercielle faktorer afhænger hovedsageligt af den interesse, der for den betragtede handel præsenterer vigtigheden af byen, distriktet eller gaden, hvor den ligger, stedet for dens etablering, fordelingen af de forskellige aktiviteter i nabolaget, transportmidlerne, den særlige tiltrækning eller begrænsninger, som placeringen kan udgøre for den pågældende aktivitet, og de ændringer, som disse elementer gennemgår på en varig eller midlertidig måde.
Bruno Boccaras berømte definition "større eller mindre færdighed i en sektor til at tillade handlende, der er etableret der, mens de drager fordel af en passende destination, at tjene overskud udelukkende på grund af de specifikke kvaliteter i denne sektor, bortset fra operatørernes evne ”Tillader os stadig i dag at definere de faktiske og juridiske konturer af denne komplekse forestilling” .
Det er selvfølgelig op til udlejeren, der påberåber sig en ændring i kommercialiteten for at fremlægge bevis herfor , han skal demonstrere:
Efter fast retspraksis begrænser domstolene afvandingsområdet til den umiddelbare sektor af de lejede lokaler, dvs. inden for en radius på ca. 300 til 400 meter.
Interesse for den pågældende handel Bemærkelsesværdigheden af ændringenBegrebet bemærkelsesværdigt er defineret i retspraksis i form af to kumulative kriterier:
Dette ydre element anvendes ikke som et kriterium, der tillader fjernelse af selve loftet, men som en reference til bestemmelse af beregningen af lejeværdien. Med andre ord tages det ikke i betragtning for at vurdere eksistensen af en ændring, i det mindste som en specifik faktor. Faktisk søges lejeværdien ved fornyelse af lejemålet ved at sammenligne de priser, der almindeligvis opkræves i kvarteret i henhold til artikel L.145-33 i handelskoden med hensyn til:
Metoden til at afkapitalisere retten til at lease for at opnå en rekonstitueret markedslejeværdi er stadig meget omstridt af retspraksis og doktrin. Princippet er altid, at det er suverænt, at dommerne af fortjeneste fastsætter lejeværdien ved at anvende den beregningsmetode, der synes bedst for dem.
Det er nyttigt at udføre den mest objektive, retfærdige og grundige vægtning af områder af hensyn til homogenitet og objektivitet, hvilket gør det muligt at opnå den mest ubestridelige markedsudlejningsværdi. De angivne koefficienter anvendes oftest, men kan ændres for at tage hensyn til de specifikke egenskaber for hvert rum.
Det er almindeligt, at forretningerne afveje den faktiske overflade afhængig af arten af de forskellige dele af lokalerne og deres anvendelse under hensyntagen til anbefalingerne i chartret af fast ejendom ekspertise ( 4 th udgave 2012) og udgør referencerne, der er vedtaget i sædvanlig måde af alle professionelle inden for erhvervsejendomme såvel som af de juridiske myndigheder i forbindelse med fastsættelse af lejeværdien af kommercielle leasingaftaler.
det er først nødvendigt at skelne efter lokalets art:
Hvis vi overvejer de forskellige dele af et kommercielt lokale, kan vi være enige om, at alle ikke har den samme kommercielle nytte, for så vidt som de ikke bidrager til aktiviteten i lokalerne med samme effektivitet.
Vægtningstabel for butikkerBETEGNELSE | Koefficient |
Baglokale og annekser: afhængigt af belysning og layout, kundemodtagelse | 0,40 til 0,50 |
Tilbage-butik med åbning udefra | 0,66 |
Tilbage-butik uden åbning udefra | 0,50 |
Værksted | 1,00 |
Shop: 1 st areal på 5 m dybde fra forsiden - fra 1 til 5 meter | 1,00 |
Shop: 2 nd zone fra 5 til 10 meter | 0,70 til 0,80 |
Butik: 3 E- område fra 10 til 15 meter | 0,50 til 0,66 |
Butik: hjørneområde på en side af 5 meter (ligebenet trekant) | 1,10 til 1,20 |
Kontor | 0,80 |
Vægtning er et måleinstrument, der skal gøre det muligt at foretage korrektioner, der sigter mod at sammenligne lokaler med forskellig størrelse og konfiguration og derefter reducere lejen i forhold til en enhedspris; For at være pålidelig skal dette værktøj opfylde to betingelser:
Den velvillige kassationsret beslutter ved konstant retspraksis, at vægtningen er et spørgsmål om faktum, der falder ind under dommernes påskønnelse.
Derfor er det nyttigt at udføre den mest objektive, retfærdige og dybtgående overfladevægtning af hensyn til homogenitet og objektivitet, hvilket gør det muligt at opnå den mest ubestridelige markedsudlejningsværdi. De angivne koefficienter anvendes oftest, men kan ændres for at tage hensyn til de specifikke egenskaber for hvert rum.
For restauranter kan vi vægte som følger:
Ganske vist var der, når lejekontrakten blev indgået, aftalt specifikke vilkår for fastsættelse af huslejen ved den første fornyelse under hensyntagen til lejers forpligtelse til at udføre større arbejde, det faktum er, at denne årsag til nedsættelse af lejen forsvandt i løbet af den anden fornyelse, hvilket de facto resulterer i, at lejen fastsættes til lejeværdien.
Ejendomsskatten, hvis betaling normalt er udlejerens ansvar, men som er blevet opkrævet ved lejekontrakten og efter sædvanlig i denne sag til lejeren, udgør en faktor i reduktionen af lejeværdien.
IndsatsI ejendomsspørgsmål er indsatsgraden forholdet mellem huslejen, som en virksomhed betaler for en bygning, og omsætningen for den pågældende virksomhed.
For at sikre en virksomheds rentabilitet er der faktisk et leje / omsætningsforhold, der ikke må overskrides, kaldet indsatsraten, der varierer alt efter aktiviteten, og ud over hvilken det vil være meget vanskeligt at bestemme. 'Være rentabel. Som CBRE minder os om, “er indsatsprocenten forholdet mellem lejen inklusive gebyrer sammenlignet med en butiks omsætning. Den bestemmer en butiks rentabilitet og indirekte dens bæredygtighed ” .
Som eksempler er følgende priser i praksis og professionel praksis
I henhold til artikel L145-34, stk. 4, i handelsloven, kan "den variation i husleje, der skyldes [fjernelse af loftet], ikke føre til stigninger større i et år end 10% af den leje, der er betalt i perioden sidste år. "
Cour de cassation har afgivet en bemærkelsesværdig udtalelse om dette spørgsmål, hvis mekanisme er som følger: “Spredningen af stigningen i uudjævnet husleje, der er omhandlet i artikel L. 145-34, sidste afsnit, i handelsloven fungerer. hvert år med en ikke-fleksibel forhøjelse på 10% af huslejen for det foregående år. Det går ikke ind på dommerens kommercielle huslejer, men hos parterne, at fastsætte tidsplanen for huslejer, der skal betales i den periode, hvor forskudt lejestigning gælder. Fastlagt ved denne tekst. "
Eksempelvis beregnes beregningen i henhold til nedenstående tabel for en årlig leje på 15.000 euro, hvis lejeværdi er øget efter juridisk ekspertise til et beløb på 25.000 euro:
År | Reference leje | 10% udglatning | Leje betales |
---|---|---|---|
IKKE | 15.000 | 1.500 | 16.500 |
N + 1 | 16.500 | 1.650 | 18.150 |
N + 2 | 18.150 | 1,815 | 19.965 |
N + 3 | 19.965 | 1.996 | 21.961 |
N + 4 | 21.961 | 2.196 | 24.157 |
N + 5 | 24.157 | 843 | 25.000 |
Imidlertid rejses det nævnte udjævningsprincip i tvivl ved en dom fra 6. februar 2020,; faktisk stilles spørgsmålet igen om forfatningsmæssigheden af den sidste paragraf i artikel L145-34 i handelsloven, i dens ordlyd som følge af loven om18. juni 2014.
Det blev besluttet, at disse bestemmelser, der bestemmer, at fjernelse af lejeloftet i tilfælde af en væsentlig ændring af de elementer, der er nævnt i artikel L145-33 i handelsloven, eller hvis der er en undtagelse fra Reglerloftet efter en klausul i kontrakten vedrørende lejekontraktens varighed må muligvis ikke medføre større forhøjelser i et år end 10% af den leje, der er betalt det foregående år, sandsynligvis vil have en uforholdsmæssig stor indvirkning på ejendommen udlejers rettigheder : "Derfor er det hensigtsmæssigt at henvise til forfatningsrådet til den del af det andet spørgsmål, der vedrører forfatningsmæssigheden af artikel L. 145-34, sidste afsnit, i handelsloven med hensyn til ejendomsretten. " .
UndtagelserneDette princip gælder ikke for lejekontrakter af monovalente lokaler, lokaler til udelukkende brug af kontorer og tomme jordarealer, der er underlagt en autonom ordning for husleje.
Res judicata autoritetDen retskraft kan ikke være imod, når de efterfølgende begivenheder har ændret situationen tidligere er indregnet i retten.
Som eksemplerI henhold til artikel L145-38, stk. 3, i handelsloven: "Uanset bestemmelserne i artikel L. 145-33, og medmindre der fremlægges bevis for en væsentlig ændring i lokale kommercielle faktorer, der i sig selv har resulteret i en variation på mere end 10% i lejeværdien, forhøjelsen eller faldet i lejen efter en treårig gennemgang må ikke overstige variationen i det kvartalsvise kommercielle huslejeindeks eller det kvartalsvise indeks over kommercielle huslejer. huslejer fra tertiære aktiviteter nævnt i den første og andet afsnit i artikel L. 112-2 i den monetære og finansielle kode, der forekommer siden den sidste mindelige eller retlige fastsættelse af huslejen. I tilfælde af at dette bevis fremlægges, kan den deraf følgende variation i husleje ikke føre til stigninger større i et år end 10% af den leje, der er betalt det foregående år. "
Fjernelse af lejeloftet i anledning af udøvelsen af udlejeren af dets treårige gennemgang er underlagt den dobbelte betingelse, at de lokale kommercielle faktorer er blevet ændret siden den tidligere mindelige eller retlige afgørelse, og at denne ændring har resulteret i i sig selv en variation i lejeværdien på mere end 10% siden denne dato.
Den referenceperiode, der skal tages i betragtning for at vurdere en væsentlig ændring i lokale kommercielle faktorer, er perioden mellem startpunktet for den fornyede lejekontrakt og anmodningen om revision.
Udtrykket "materialitet" udelukker hensyntagen til naturlige fænomener, som ikke finder deres oprindelse i en konkret ændring i de elementer, der udgør kommercialiteten på stedet.
Ved udjævning af lejeværdien med hensyn til revision er principperne:
Den eneste forskel, uanset hvor stor den er, mellem de beløb, der er tilbageholdt i de forskellige evalueringer, udgør ikke i sig selv en grov fejl, som gør det muligt at udelukke konklusionerne i rapporten fra den valgte ekspert og udpeget af de parter, der havde aftalt at underkaste sig det.
Den retlige anmodning om udnævnelse af en ekspert til at bestemme lejeværdiens størrelse skal indeholde følgende anmodninger:
Når han handler som juridisk ekspert , skal eksperten kun kommentere de spørgsmål, der er knyttet til værdien (figur) og kan derfor ikke begrænse sin ekspertrapport ved at angive, at han ikke er: " i stand til at sige, at der har været en betydelig ændring i lejeværdielementer med hensyn til lokale faktorer med opadgående eller nedadgående omsættelighed ”.
Det er op til den sagkyndige, objektive og upartiske professionelle at søge fortrinsvis tilsvarende elementer, det vil sige lokaler, der begge ligger i områder med sammenlignelig kommercialisering, men også udfører lignende aktiviteter, og hvis ikrafttrædelsesdato er tættest på lokalets vurderet. Under alle omstændigheder, i en sådan situation, og hvis sapiteur ikke er i stand til at værdi, er det så op til retten at tage stilling til lejeværdien, og dette, ved en streng anvendelse af artikel 4 i den borgerlige lovbog: " Den dommer, der nægter at dømme under påskud af tavshed, uklarhed eller manglende lov, kan retsforfølges som skyldig i nægtelse af retfærdighed .
Eksperten, der meddelte sin foreløbige omkostning og anmodede om en sammenfattende erklæring, som han havde modtaget fra de to parter, der havde været i stand til at svare på den foreslåede beregningsmetode og fremsætte deres bemærkninger, overtræder ikke princippet om kontradiktion, selv om der ikke er indgivet en forrapport. Den juridiske ekspert , med henvisning til et gitter offentliggjort under ledelse af Royal Institution of Chartered Surveyors , vil anvende en vægtningskoefficient ved at skelne mellem de forskellige områder af overfladerne.
Den artikel R. 145-11 i handelsloven afviger capping lokal "for at bruge eksklusive kontorer", og fastsætter, at prisen for lejemålet vil blive sat "på grundlag af de priser for lokale ækvivalenter".
Den shopping center repræsenterer en selvstændig enhed på markedet, og det udvikler sig i overensstemmelse med iboende faktorer, især med hensyn til leje referencer. En anden metode består i at sammenligne priserne på overdragelsen af retten til lejekontrakten og at reducere en pris pr. M² af den besatte overflade.
Den kommercielle leje af jorden fastlægges under hensyntagen til elementerne, der er specifikke for dem under hensyntagen til arten og modaliteterne for den operation, der faktisk er godkendt.
Vurderingen er baseret på den indkomst, som dette lejede land giver ejeren. Man skal skelne mellem, om jorden blev lejet bar eller udviklet.
For en campingplads, der skal betragtes som et land til kommerciel brug og ikke som et byggegrund, selv når det er klassificeret i en bygningszone, foretages evalueringen på datoen for analysen og baseret på faktisk brug på den dato.
Lejeprisen på lokaler, der er bygget til en enkelt anvendelse, kan bestemmes i henhold til de anvendelser, der observeres i den betragtede aktivitetsgren.
Teksten er klar over eksistensen af "byggede lokaler", som udelukker nøgne arealer uden bygninger.
Dette er en særlig ordning, der fraviger den generelle ordning i artikel L145-33 i handelsloven. Et af kendetegnene ved dette regime er anvendelsen af prævalensprincippet på trods af princippet om normhierarki i en situation, hvor årsagerne til lukning er flere (over 12 år ...).
Det tilkommer imidlertid ikke retten at opretholde monovalens, når parterne ikke formulerer denne kvalifikation i deres anmodning; sådan er retspraksis for kassationsretten "Ved at træffe afgørelse således, mens parterne ikke havde påberåbt sig monovalensen af lokalerne og ikke havde anmodet om fastsættelse af lejen i henhold til artikel R. 145-10 i handelskoden, appelretten overtrådte ovennævnte tekst. " .
Kriterier for bestemmelse af et monovalent rumKonfigurationen af lokalerne gør det muligt at drive de to aktiviteter (hotel og restaurant) separat, både materielt og økonomisk, da de drager fordel af uafhængige indgange. Derudover har hotellet og de to restauranter forskellige åbningsdatoer, tidspunkter, adgang og kundekreds og skaber separat omsætning, de nævnte lokaler har derfor en alsidig karakter.
Aktiviteter BiograferBiografer (etablering af biografudstillinger i den forstand, der er beskrevet i artikel L. 212-2 i biograf- og filmkoden) er monovalente lokaler, hvis fornyelsesleje kun bestemmes i overensstemmelse med de anvendelser, der er observeret i den betragtede aktivitetsgren.
KlinikkerVi bruger flere metoder, som vi grupperer i gennemsnit:
Indkvarteringssteder for afhængige ældre ( Ehpad ) er monovalente lokaler i henhold til artikel R145-10 i handelsloven. Hotelmetoden er den, der vil blive implementeret. der tages derfor ikke hensyn til operatørens faktiske ydeevne, da der anvendes en fast ejendomsskattesats på en samlet modtagelse af indkvartering, som er praktisk fratrukket skat.
Hoteller og turistboligerHoteller og turistboliger er såkaldte monovalente lokaler i henhold til artikel L.145-36 i handelskoden, det vil sige, at deres anvendelse ikke kan ændres uden større arbejde. Lejen af den fornyede leje af lokaler bygget til engangsbrug er undtaget fra loftreglen.
PlejehjemVi anvender hotelmetoden med en genbehandling af dataene under hensyntagen til prisfastsættelsespraksis på grund af den administrative ramme. På samme måde skal kvitteringsgraden justeres i betragtning af forpligtelserne til at bringe denne aktivitet på standard.
StudenterboligDet følger af skattebestemmelserne, især bestemmelserne i artikel 261 D 4 ° i den generelle skattekode, og den definition, som skatteydelserne giver af parahotelaktiviteten, at berettigelsen til momsfritagelse i henhold til denne artikel forudsætter at de virksomheder, der hævder at tilbyde ud over indkvartering mindst tre af de fire tjenester, der er: morgenmad, rengøring af lokaler regelmæssigt, levering af linned og en ikke-personlig service modtagelse af kunder, hvilket udgør meget minimale tjenester sammenlignet med et turisthotel og medfører meget lavere personaleomkostninger.
Som eksempel:
Der er flere metoder:
"Hotelmetoden" er revideret af Company of Experts in Commercial and Business Real Estate (CEICE) . Denne nye metode består i at opretholde en procentdel, der varierer alt efter kategorien på det pågældende hotel, som anvendes på den teoretiske årlige indtægt tildelt en belægningskoefficient og et vist antal reduktioner: moms, belægningsgrad, procentdel tildelt OTA'er (Online rejsebureauer) ) og ublu klausuler i almindelig lov.
Teoretisk omsætningAfslut den viste prismetode; faktisk til beregning af hotelværdien er det nødvendigt at beregne den maksimale teoretiske årlige indtjening, der svarer til de praktiske priser fra statistiske kilder (eksklusive ekstra indtægter og turistafgift) ganget med antallet af værelser og antallet af dage åbning.
BelægningsgradDenne omsætning er underlagt en belægningsgrad, der varierer fra 50% til 70% afhængigt af placeringen og typen af hotel. Det er et spørgsmål her om så vidt muligt at opretholde den effektive frekvenskoefficient på hotellet: Men hvis udlejer ikke er "partner" for lejeren, hvis hotellets lave frekvens skyldes en dårlig drift, skal vi bestræbe os at bevare en teoretisk belægningskoefficient under hensyntagen til hotellets egenskaber (kategorier, geografisk placering)
Vi anvender derefter provisionen af online rejsebureauer (OTA) såsom Expedia eller booking, der varierer mellem 11% og 25% afhængigt af typen af virksomhed og især dens størrelse.
En indtægtssats, ellers kendt som indsatsrate, anvendes derefter på denne teoretiske omsætning.
IndsatsIndsatsgraden afhænger af typen af bopæl og den aktivitet, der udføres der:
Med hensyn til hotelboliger ligger disse priser generelt mellem 25 og 35%.
RevPar-metodeUdtrykket RevPar står for ReVenue Per Available Room og er den gennemsnitlige omsætning pr. Disponibelt rum. Det beregnes som følger: boligomsætning eksklusive skat divideret med antallet af byggede værelser.
Gop-metodeUdtrykket Gop kommer fra udtrykket Brutto driftsresultat og kan sammenlignes med brutto driftsindtægter efter reintegration af visse faste afgiftsposter: husleje, ejendomsskat, erhvervsskat, bygningsforsikring, afskrivninger. Princippet er, at en del af denne Gop vender tilbage til udlejer til gengæld for brugen af lokalerne, idet procentdelen varierer afhængigt af hotellets kategori.