Aktivitetsområde | Ubevægelig |
---|---|
Nødvendige færdigheder |
I Frankrig: ud over "handels" -kompetencer, * "kræves faglige kvalifikationsbetingelser defineret i art 11 ff. Af dekretet af 20. og juli 1972" og * " moralske krav ". |
Løn | løn frit fastsat siden 1986 , men skal specificeres skriftligt i en aftale |
Tilstødende erhverv |
ISCO | 3413 , 3334 |
---|---|
IDEO (Frankrig) | 10081 |
ROME (Frankrig) | C1504 |
En ejendomsmægler (eller ejendomsmægler i Quebec ) er en mellemmand i transaktioner, der involverer fast ejendom : salg og udlejning . Denne agent kan være en selvstændig person eller et firma , ejendomsmægler , der anvender forhandlere.
Han er generelt i kontakt med sine kolleger i samme gren med rådhuse og bysamfund, samfund, institutioner, advokater og domstole.
Det kan varieres. Ejendomsmæglere er ikke lovligt begrænset til et domæne. Erfaring og deres præferencer eller form for vederlag får dem ofte til at specialisere sig;
Nogle imødekommer enkeltpersoners behov: boliger, garager, jord; i en række by- eller landdistrikter, nylige eller gamle, fælles eller prestigefyldte ejendomme.
10% af ejendomsmæglere med lille mangfoldighed er specialiseret i erhvervsejendomme: kontorer, lagre, industriområder, butikker, specifikke aktiviteter.
Ejendomsmægleren rådgiver sælgeren om, hvordan han præsenterer sin ejendom. Hvis det er nødvendigt, vil nogle ejendomsmæglere råde til rengøring, reparationer, oprydning, "depersonalisering", reorganisering af møbler, somme tider endda gå så langt som at bruge en professionel stylists tjenester. I Frankrig kan dette fænomen, der blev indledt i USA under navnet hjemmestaging , kaldes "boligværdiansættelse" eller " ejendomsvurdering ". Målet er at forbedre image af en ejendom for at sælge den.
Efter dette trin tages skud (fotografering, video eller endda modellering) ofte for at blive distribueret af publikationer på Internettet eller i den specialiserede presse for at skabe kontakt.
De kommercielle handlinger, der er implementeret af ejendomsmægleren til salg af ejendommen, kan være: genstart af hans fil af potentielle kunder, placering af skilte, reklamer i pressen, præsentation i et vindue, formidling på internettet samt på webstedet for agenturet end på websteder med flere diffusioner, kampagne takket være tryksager.
I Quebec har en lov reguleret ejendomsmægling siden 1962. Den sidste lovgivning går tilbage til 2010, og Organisme d'autoréglement du courtage immobilier au Québec (OACIQ) blev oprettet for at sikre beskyttelse af offentligheden ved tilsyn med professionen. En lov, regler og en kurator fremmer den strenge praksis med ejendomsmægling i provinsen. Ansvarsforsikring og en kompensationsfond supplerer de mekanismer, der er indført for at sikre forbrugerbeskyttelse.
Ejendomsmægleren i Quebec er en markedsformidler, der udfører forskellige handlinger, herunder markedsføring af ejendom. Det er ansvarligt for at give købere verificerbare og verificerede oplysninger. Det er underlagt regelmæssige professionelle inspektioner. I hver af ejendomstransaktionerne påtager mægleren sit professionelle ansvar over for sælgeren, køberen eller begge, når han repræsenterer begge parter.
Derudover foreskriver loven om ejendomsmægling i Quebec en forretningsetik, der fremmer samarbejde mellem mæglere til fordel for klienter. Der er således en mekanisme kaldet inter-agency service, der sikrer, at en mæglers beholdning også er tilgængelig for alle de andre mæglere og deres købere, som de repræsenterer.
Således er den kompensation, der er fastsat i mæglerkontrakten, adskilt mellem sælgerens mægler (noteringsmægler for ejendommen) og den mægler, der repræsenterer køberen. Fordelen for sælgeren er, at han sælger sin ejendom gennem en enkelt mægler i et ejendomsmægler, og køberen behøver ikke at banke på alle dørene til agenturerne for at finde en ejendom. Der er en fælles bank med ejendomme til salg. Alle beholdninger på markedet er let tilgængelige. Det er princippet om det åbne marked for alle, hvor den primære interesse er at lette transaktionen i den primære interesse for forbrugeren, der ønsker at sælge eller købe før mæglerens eller agenturets interesse.
Princippet er at fjerne så mange hindringer som muligt for en transaktion. Samarbejde mellem agenturer og mæglere til fordel for forbrugeren garanterer optimale betingelser for udveksling af varer. Det ønskede mål med et åbent marked er at gennemføre en ejendomstransaktion under de bedste betingelser og til den bedste pris, da al information om ejendomme til salg er let tilgængelig for alle uden begrænsning eller begrænsning. Men mæglervirksomhed forbliver reguleret for at sikre offentlighedens beskyttelse.
I 2013 var der "intet instrument, der gør det muligt med sikkerhed at identificere antallet af personer, der i øjeblikket har professionelle kort", og "visse ejendomsmæglere eller ejendomsadministratorer kan i løbet af gyldighedsperioden for dette kort, som er ti år, og ikke længere årligt siden en reform, der trådte i kraft den 1. januar 2006, om at ophøre med den ene eller den anden af deres aktiviteter uden nogen forpligtelse til at nævne dette ophør for præfekturerne ” .
I slutningen af 2012 var der omkring 27.000 ejendomsmæglere i Frankrig (efter at 3.000 af dem lukkede samme år).
På et årligt gennemsnit i perioden 2008-2010 ville de 56.000 virksomheder i ejendomssektoren have opnået en omsætning ekskl. Skat på 15,1 mia. Euro til en merværdi på 7,5 mia. Euro med 114.000 ansatte, medregnet den uafhængige. Der var 32.000 filialer i 2008 mod 17.000 ti år tidligere på grund af stigningen i transaktionsmængden i dette årti. I 2013 administrerede ejendomsmæglere 35 til 40% af det franske lejemarked.
år | virksomheder | Lønnet arbejdsstyrke | Nettoomsætning (mia. €) | Merværdi (mia. €) |
---|---|---|---|---|
2008 | 58.600 | 122.000 | 16.3 | 7.52 |
2009 | 53.900 | 109.000 | 13.6 | 6,93 |
2010 | 55.400 | 112.000 | 15.4 | 8,06 |
På grund af faldet i antallet af transaktioner i 2012 forventer den største sammenslutning i sektoren, FNAIM , et tab på 5.000 job ud af de næsten 80.000 i transaktion.
Aktiviteter vedrørende bygninger og virksomheder er underlagt lov 70-9 i2. januar 1970kendt som Hoguet-loven og dens gennemførelsesdekret20. juli 1972. Det gælder enhver fysisk eller juridisk person, der på sædvanlig måde og endda på et supplerende grundlag engagerer sig i eller yder sin bistand til operationer i forbindelse med andres ejendom ( transaktion eller leje af bygninger eller handel og ejendomsadministration ) . Den intervention og ledelse aktiviteter omfattet af denne regulering er anført i artikel 1 st af loven om2. januar 1970.
De pågældende mæglings- og ledelsesaktiviteter vedrører:
På den anden side gælder dette ikke for landmålere , notarier , advokater , arkitekter for deres værker og repræsentanter for byggefirmaer for deres salg, der falder ind under en anden lovgivning.
VisitkortDet professionelle ejendomsmæglerkort udstedes af det territoriale handelskammer (CCI). Den er gyldig i 3 år og skal fornyes 2 måneder inden den udløber.
Professionelle kort kan være forsynet med følgende oplysninger:
At få det er underlagt betingelser. :
Etableret ved dekret i 2015 i henhold til Alur-loven om boliger, gælder det nu for ejendomsmæglere, ejerforvaltere, ejendomsadministratorer, listeforhandlere, der udøver "aktiviteterne med transaktion og forvaltning af bygninger og fonde. Af handel" . "Disciplinære sanktioner" er fastsat ved lov i tilfælde af overtrædelse af denne kode (som indeholder 12 artikler). Disse sanktioner træffes af Kommissionen til kontrol af ejendomstransaktion og forvaltningsaktiviteter .
Denne kode specificerer, at de pågældende agenter skal udøve deres erhverv "med samvittighed , værdighed , loyalitet , oprigtighed og troværdighed " og fremvise deres professionelle kort "efter anmodning fra enhver interesseret person" , vise "forsigtighed og skøn i brugen af personlige data og information om deres hovedmænd ” ; "Besidde den teoretiske og praktiske viden, der er nødvendig for udførelsen af deres aktiviteter" ; "Hold dig ajour med den lovgivningsmæssige og lovgivningsmæssige udvikling" , "afstå fra enhver forskelsbehandling" og "sikre overholdelse af deres forpligtelser i kampen mod hvidvaskning af penge og finansiering af terrorisme" . De må også "ikke befinde sig i en interessekonflikt" med rektorerne, herunder i udøvelsen af aktiviteter, der er tilknyttet deres erhverv, og skal "bestræbe sig på at løse i mindelighed" eventuelle tvister med deres klienter. Kolleger eller klienter.
Denne kode kræver også, at de overholder "beslutningerne truffet af Kommissionen" eller "den administrative kompetence i disciplinære sager" . Et dekret skal specificere funktionen af kontrolkommission for ejendomstransaktion og forvaltningsaktiviteter (udpegelse af medlemmer, henvisningsbetingelser, organisation).
Autorisation skal overdrages af en kortholder til en medarbejder, der ikke er uarbejdsdygtig. Selvstændige - ansat handelsagenter kan ikke holde midler, kontraktudkast, undtagen mandater, eller give juridisk rådgivning.
Denne medarbejder, kendt som en "ejendomsforhandler", har til opgave at sætte en mulig køber i kontakt med en sælger , en mulig lejer med en udlejer . Gennem sin viden om priserne på det franske ejendomsmarked , de tilgængelige ejendomme i hver sektor, arten af efterspørgsel og udbud (takket være et kommercielt ur på markedet) deltager han i en vellykket gennemførelse af transaktioner.
MandatEjendomsmæglerens klienter giver ham mandat til en bestemt mission: at sælge eller leje deres ejendom eller at søge efter en ejendom, der opfylder deres forventninger.
Dette mandat har form af en skriftlig aftale under anvendelse af bestemmelserne i civillovgivningen for kontrakter , der specificerer betingelserne for håndtering af midler samt betingelserne for at bestemme vederlaget og den del eller endog de parter, der er ansvarlige for det.
Manglende evneAgenten er uarbejdsdygtig til at udøve sit erhverv i tilfælde af domfældelse for mindre end ti år for en forbrydelse eller til tre måneders fast fængsel for en forbrydelse af svindel, fortielse, hvidvaskning af penge, korruption, forfalskning, kriminel forening, narkotikahandel, alfonseri , udnyttelse af personer, overtrædelse af lovgivningen om kommercielle virksomheder, konkurs, rystende lån, hasardspil, økonomisk handel, svigafgift, computerhacking, diskrimination eller for overtrædelse af byplanlægning, forbrug, arbejdskodeks. Ligeledes inducerer afskedigelse fra et reguleret erhverv eller personlig konkurs denne uarbejdsdygtighed.
EvnePersoner, der producerer:
1 ° Enten et eksamensbevis udstedt af staten eller på vegne af staten på et niveau svarende til eller større end tre års videregående uddannelse efter kandidatuddannelsen og sanktionering af juridiske, økonomiske eller kommercielle studier
2 ° Enten et eksamensbevis eller en titel, der er registreret i det nationale repertoire for professionelle certificeringer på et tilsvarende niveau (niveau II) og sanktionsstudier af samme art
3 ° Eller certifikatet for højere tekniker inden for fast ejendom (BTS PI)
4 ° Eller et eksamensbevis fra Institute of Economic and Legal Studies Applied to Construction and Housing (ICH)
5 ° Eller studentereksamen og har 3 års erhvervserfaring inden for fast ejendom;
6 ° Enhver uden noget eksamensbevis, der berettiger 10 års erhvervserfaring inden for fast ejendom (reduceret til 4 års erfaring for ledere).
Til gengæld for sin aktivitet modtager ejendomsmægleren vederlag . Begrænset i 1974 på nationalt plan blev gebyrerne frigivet i 1986, men skal vises i butiksvinduet og i agenturets offentlige modtagelsesområder. De er fastlagt i salgsmandatet såvel som den del, der bærer lasten. Mængden og partiet, der har ansvaret er obligatorisk mindes i salgskontrakten eller aftale om salg (den foreløbige kontrakt). Som en del af et lejemandat reguleres gebyrbeløbet ved dekret nr. 2014-890 af1 st august 2014.
Inden for rammerne af en annonce skal vederlaget til formidleren, når det er lejers eller købers ansvar, og at det ikke er inkluderet i den annoncerede pris, obligatorisk nævnes alle afgifter inkluderet.
De sædvanlige skalaer varierer alt efter transaktionens størrelse: jo højere salgsprisen på en ejendom er, desto lavere vil provisionen være. Ejendomsmæglerbureauer modtager i gennemsnit 6,5% af gebyrer inklusive skat for varer under 150.000 € til 3.5% for varer over € 450.000, 4.8% fra € 150.000 til € 300.000 og 4% fra 300.000 til 450.000 €; og 8% HT til kommercielle transaktioner: virksomheder, bed and breakfast , hoteller , butikker , kontorer osv.
Ingen betaling forfalder, skal betales eller accepteres, før en transaktion registreres i en autentisk ejerskabsret (underskrift af skøden hos notar), medmindre hovedmanden er professionel, i hvilket tilfælde en løsning er mulig inden den effektive afslutning af transaktion. I tilfælde af svigt i salgskontrakten er han derfor ikke berettiget til dette vederlag, men han kan kræve erstatning for den skade, der er lidt af den part, over for hvem opsigelsen af kontrakten opstod, hvis mandatet specificerer en klausul d 'eksklusivitet, hvis det er udelukket fra salget, kriminelt eller under hvilke vilkår en kommission skal forfalde af hovedstolen, selvom transaktionen er afsluttet uden hans mellemhandler.
For at køberen kan drage fordel af en reduktion ved beregningen af basis for overførselsskatten og notarisens vederlag (fastlagt ved dekret) er det almindeligt at gøre disse til købers ansvar.: På denne måde sælger Den pris, der tages med i den autentiske gerning, er "nettosælger" -prisen. Uden denne bestemmelse ville de samlede omkostninger blive forhøjet med 5,09% af overførselsrettigheder og notargebyrer (ca. 1% inklusive skat for sædvanlige transaktioner) beregnet på provisionen. Det er dog muligt at beholde gebyret for gebyrerne til sælgeren, hvilket er normalt, når han er professionel: faktisk vil han være i stand til at inddrive den 19,60% moms, der er at foretrække. En anden mulighed for at reducere registreringsgebyrer er at oprette en liste over værdipapirer, der er tilbage i ejendommen (f.eks. Køkkenmøbler, husholdningsapparater osv.) Og tildele en værdi til hvert objekt. Da registreringsgebyrer beregnes på "fast ejendom" og ikke på løsøre, godkender skattemyndighederne faktisk denne nedsættelse.
Ejendomsforhandleren, der er ansat i et ejendomsmægler, betales på provision. Størrelsen af hans provision beregnes i henhold til den kontrakt, han har underskrevet med den, og kan variere alt efter hans status: medarbejder VRP eller salgsagent.
Ejendomsmæglers markedsandel på markedet for boligforhandlinger udgør 68% mod 60,5% i 2005 og vokser med et point om året siden frigivelsen. Notarialundersøgelser understøtter 6,5%, transaktioner, der gennemføres uden formidler gennem personlige forhold, udgør 19% og gennem klassificerede annoncer 14%
I fuld respekt for Hoguet-loven optrådte flere netværk af ejendomsmæglere i løbet af 2000'erne. Disse netværk giver alle, begyndere såvel som tidligere fagfolk, mulighed for at gennemføre ejendomstransaktionen inden for rammerne af et netværk af uafhængige, som alle andre professionelle, et professionelt kort (udstedt siden 2012 af handelskamrene). Indehaveren af dette kort delegerer sine færdigheder til repræsentanterne for sit netværk inden for samme juridiske ramme som en ejendomsmægler med sine samarbejdspartnere.
Ligesom medarbejderne hos en ejendomsmægler er et medlem af disse netværk ikke bundet af kompetenceforpligtelser, men ALUR-loven kræver nu, at han har en ansvarsforsikring og siden 2016 skal følge regelmæssig uddannelse på mindst fjorten timer om året eller toogfyrre timer over tre år, inklusive to timers træning i etik. Som et resultat tilbyder det købere og sælgere de samme garantier som en ejendomsmægler i nabolaget. Agentnetværk og deres individuelle aktivitetsniveau vokser med omkring 20% om året.
Med udviklingen af cirkulationen af information på Internettet og den dybe modifikation af kommunikationen har forhandlerne af disse netværk muligheden for at arbejde hjemmefra med en simpel computer og en mobiltelefon uden at have behov for et fysisk agentur. Med 90% af klienterne, der kommer fra ejendomssider, kan de på den ene side tilbyde tjenester svarende til bureauer og reducere deres driftsomkostninger. Dette sidste punkt er meget vigtigt, fordi succesen med agentnetværk også afhænger af højere aflønning for sælgere (ca. dobbelt) end dem, agenturer tilbyder deres ansatte.
Denne udvikling blev forstærket af det mikrosociale regime, der blev indført med loven fra 2008 om modernisering af økonomien . Agentnetværkene ville have gennemført 15.000 transaktioner i 2011 eller 1,75% af 858.200 salg af gamle hjem.
Olivier Babeau, professor i forretningsstrategi, tror på sin rapport, der er produceret på vegne af agenternes netværk Optimhome og CapiFrance og opsummeret i tidsskriftet Les Échos , at ved at udnytte de nye muligheder, som digitale værktøjer tilbyder, bureauer uden udstillingsvindue fuldt ud. støtter perfekt sammenligningen med traditionelle agenturer.
Den Alur regningen til formål "at afhjælpe to største problemer" : "de dårlige praksis observeret i fast ejendom transaktion og ledelse sektor, som straffer husholdninger" ( "The antallet af uregelmæssigheder bemærket af DGCCRF under kontrollen udført på aktiviteter, der er Hoguet lov i 2012 udgjorde mere end 32% af de inspicerede virksomheder " ; Kontrollerne viste også manglende overholdelse af loven med hensyn til" registerkatalog "og levering af kvitteringer: " adskillige mangler blev bemærket af efterforskerne i opbevaringen af dette register. De fleste agenturer, der er undtaget fra at åbne en spærret konto, betragter denne formalitet som valgfri og unødvendig " ); "Manglen på offentlighedens tillid til disse sektorer i en sammenhæng med økonomisk krise og kontinuerlig stigning i boligudgifter" .