I Frankrig er den byretlige forkøbsret (DPU) en af de forkøbsret, der er fastsat i offentlig ret . Den tildeles kommuner med en lokal byplan , en arealanvendelsesplan eller et kommunalt kort .
Denne ret gør det muligt for byen primært at erhverve en god jord eller fast ejendom, når den er ved at blive solgt. Når en ejer sælger jord eller et hus til en køber, inden salget er afsluttet, skal kommunen udtrykke sin vilje til at bruge sin forkøbsret. Hvis det vælger at gøre det, bliver det en prioritet for erhvervelsen af ejendommen. Ellers følger salget sit normale forløb.
Takket være den byretlige forkøbsret kan en kommune således erhverve varer, den har brug for til at udføre sine udviklingsprojekter (eksempel: hus beliggende på ruten til et vejprojekt) uden at skulle ty til ekspropriation og dets brutale karakter. På den anden side indebærer fortegningen, som gøres, når ejeren beslutter at sælge sin ejendom, at beslutningen om at erhverve disse ejendomme er taget længe inden projektet er i driftsfasen, hvilket genererer en ekstra omkostning ved jordportage .
Derudover giver denne ret kommunen mulighed for at have et godt kendskab til ejendomsmarkedet på dens område, hvilket er en af grundene til vigtigheden af de områder, der er omfattet af DPU, og det lave antal forkyndelsesbeslutninger (ca. 1% af tilfælde).).
Den byretlige forkøbsret efterfølger den for landinterventionszoner (ZIF), skabt af byloven. Det var dengang et område skabt af lige i anledning af godkendelsen af en arealanvendelse plan (POS) ved en kommune med mere end 10.000 indbyggere i sine byområder. Kommuner med mindre end 10.000 indbyggere med et POS kunne eventuelt oprette en jordinterventionszone, og kommuner med mere end 10.000 indbyggere kunne beslutte at reducere dens omkreds eller fjerne interventionsområdet.
"Méhaignerie" -loven erstattede ZIF med den urbane forkøbsret. Ligesom landinterventionszonerne eller den nuværende ordning for denne forkøbsret, anvendte den byretlige forkøbsret for kommuner med en arealanvendelsesplan og for byområder eller fremtidig urbanisering af denne plan.
Den lov, der vedrører byerne solidaritet og fornyelse (kendt som ”SRU-loven”) har radikalt ændret ret i byerne fortegningsretten, som er blevet ændret af byplanlægning og boligbyggeri lov for at udvide retten til by- præ- overdragelse til kommuner udstyret med et kommunekort .
Den nuværende ordning med forkøbsret i byerne skyldes i det væsentlige SRU-loven. Det er især blevet ændret for at tillade oprettelse af en bestemt byfortegningsret på kommunale kort .
Det er defineret i artiklerne L 211-1 og efterfølgende, R 211-1 og følgende i byplanlægningskoden . Dens implementering, som er fælles med regimet for udskudte udviklingszoner (ZAD), er defineret i artiklerne L 213-1 og følgende og R 213-1 og følgende i den samme kode.
Forkøbsretten kan bruges til at udføre en eller flere aktioner eller udviklingsoperationer som omhandlet i artikel L300-1 i byplanlægningskodeksen med henblik på at gennemføre:
eller at oprette jordreserver for at gøre det muligt at udføre disse udviklingsaktioner eller operationer.
Siden lov nr . 2006-685 af 13. juni 2006 kan DPU også bruges til at vedligeholde lejere i en lejlighedsbygning for at muliggøre en reaktion mod salget af bygninger, såkaldt "cut".
En bestemt DPU oprettes automatisk ved artikel L 616 i byggekodeksen for at muliggøre vedligeholdelse i lokaler for en person, hvis hovedhus er genstand for et beslaglæggelse.
Når en kommune har en lokal Byplanlægning Plan (PLU) eller en godkendt arealanvendelse Plan (POS), den kommunalbestyrelse eller myndighed for EPCI kan skabe den rette fortegningsret byerne.
Denne overvejelse retter sektorerne i den berørte kommune, som skal være:
I kommuner, der er underlagt et kommunekort , kan kommunalbestyrelsen også beslutte at oprette DPU-sektorer, men som udelukkende er beregnet til realisering af udstyr eller operationer defineret af denne overvejelse.
Beslutningerne om oprettelse af en DPU er gyldige uden tidsbegrænsning. De kan ændres af kommunalbestyrelsen eller EPCI's drøftende organ.
Delegering af forkøbsretIndehaveren af forkøbsretten kan delegere sin ret til staten, til en lokal myndighed , til en offentlig institution, der er ansvarlig for den eller til koncessionshaveren af en udviklingsoperation. Det er derefter delegeret til forkøbsretten, der udøver alle ansvarsområder inden for rammerne af fortegnelsesproceduren, og som i slutningen af den bliver ejeren af ejendommen.
Er omfattet af forkøbsretten for alle salg eller overførsler mod vederlag, alle bidrag til samfundet af hele eller dele af fast ejendom, uanset om det er bygget eller ej, beliggende i en sektor, hvor DPU er blevet anvendt.
I tilfælde af at kun en del af den solgte ejendom ligger i et område, hvor forkøbsretten gælder, kan samfundet forudse denne del. Ejeren kan dog kræve, at al hans ejendom købes for at undgå, at han står tilbage med en del af ejendommen, der ikke ville være nyttigt for ham.
Donationer eller arv er ikke omfattet af forkøbsretten.
Enkel DPUHvis den oprettes uden særlig præcision, gælder den byretlige forkøbsret ikke til følgende operationer:
Kommunalbestyrelsen eller EPCI's drøftende organ kan ved begrundet drøftelse beslutte at gøre forkøbsretten gældende for ovennævnte operationer på alle eller en del af DPU's anvendelsesområder. Overførsler af aktier i ejendomsselskaber, der udelukkende er dannet mellem slægtninge og allierede til og med fjerde grad, forbliver udelukket fra anvendelsesområdet for den udvidede DPU.
Transaktioner og varer ekskluderet fra DPUDen artikel L. 213-1 i Byplanlægning Code udelukket fra anvendelsesområdet for forkøbsret en række operationer, såsom salg mellem tidligere samarbejde for eksempel i tilfælde af en aktie efter hinanden, eller varer underlagt visse formelle meddelelser om at erhverve inden for rammerne af udøvelsen af retten til opgivelse .
Offentligt land og prioritetsretDen lov om Town Orientering (LOV) den 13. juli, 1991 var for oprettelsen af en fortrinsret til gavn for kommunerne, når staten solgte elementer i sine fast ejendom, for at gøre det muligt at bortskaffe jord beregnet til oprettelse af faciliteter eller boliger.
For at lette overførslen af statens og nogle af dens offentlige ejendomsmægler flettede National Housing Commitment Act ( ENL Act ) denne prioriterede ret med bybefolkningsretten.
Fra nu af vedrører denne prioritetsret, kodificeret i artikel L 240-1 ff. I byplanlægningskodeksen, ejendom, som staten, RFF , Voies navigables de France og andre offentlige eller statskontrollerede organer ønsker at sælge. Og fordele kommunerne, EPCI eller deres delegerede. Det erstatter DPU og udøves til de samme formål.
Modtageren kan beslutte at købe ejendommen enten til den pris, der er fastsat af France Domaine-tjenesten, eller med den rabat, der er fastsat i artikel L. 3211-7 i den almindelige ejendomskode for offentlige personer (CGPPP) eller til den fastsatte pris af ekspropriationsdommeren under forhold, der kan sammenlignes med de byretlige forkøbsret.
Sælgeren, eller mere generelt notaren, underretter indehaveren af forkøbsretten til overførselsprojektet, når det er underlagt DPU-regimet, ved hvad der kaldes en erklæring om, at den vil fremmedgøre (DIA). Indehaveren har derefter to måneder, dage i dage, til at meddele sin beslutning om at foregribe varen, enten til den pris, som sælgeren har anmodet om, eller til en lavere pris.
Administrationens tavshed i løbet af disse to måneder udgør et afkald på udøvelsen af forkøbsretten. Dette frafald er gyldigt på ubestemt tid, men kun for den pågældende sælger og for den nøjagtige pris, der er nævnt til DIA, og sælgeren kan derfor frit overdrage sin ejendom under disse betingelser til den oprindeligt tilsigtede køber eller til enhver anden person.
Fraskrivelsen fra DPU indebærer derfor på ingen måde, at administrationen ikke efterfølgende vil udøve sin forkøbsret, hvis ejendommen bringes tilbage på markedet til en anden pris: samfundets projekter, dets økonomiske ressourcer eller betingelserne for fast ejendom markedet. kan have udviklet sig mellem de to DJF.
Prisen på fortegnelsen fastsættes frit af den lokale myndighed, men sidstnævnte skal først søge udtalelse fra Frankrigs domæne , skattevæsenet, der især er ansvarlig for at evaluere fast ejendom på vegne af den offentlige sektor.
Indfrielse til den pris, som sælgeren anmoder omFællesskabet kan derfor estimere, at den værdi, som sælgeren anmoder om, svarer til markedets virkelighed og beslutte at forudse varen til denne pris.
I dette tilfælde er sælgeren bundet af sin pris, og salget er derfor obligatorisk.
Indfrielse til en lavere prisFællesskabet kan også tilbyde en lavere pris end den, der kræves af sælgeren.
I dette tilfælde har sælgeren to måneder til at enten:
Ejerens tavshed i løbet af de to måneder, der følger efter beslutningen om forkyndelse, udgør et afkald på fremmedgørelsen.
I tilfælde af afslag på at fremmedgøre til den pris, der er fastsat af det offentlige organ, kan ejeren bede indehaveren af den fortrinsret om at henvise sagen til ekspropriationsdommeren, så han kan bestemme ejendommens værdi. For denne dommer er tilstedeværelsen af en advokat ikke obligatorisk. Ejeren har imidlertid en interesse i at omgive sig med oplyst rådgivning, fordi han skal argumentere for værdien af sin ejendom, især ved at fremstille salgsreferencer for varer, der kan sammenlignes med hans, til en pris, der berettiger hans værdiansættelse. Siden indgriben fra lovgivningen om byplanlægning og bolig kan sælgeren bede skatteforvaltningen om at give ham dokumentation for ejendomsmarkedet .
Administrationen vil gøre det samme, og dommeren fastsætter en pris efter at have besøgt lokalerne. Det er klart, at de sædvanlige retsmidler gælder (appel, kassationsappel).
Ved afslutningen af denne retlige prisfastsættelsesprocedure kan der opstå flere sager:
Hvis sælgeren og samfundet ikke træffer en officiel beslutning inden for to måneder efter, at den retlige fastsættelse af prisen er blevet endelig, skal de acceptere denne pris, og salget skal derfor afsluttes.
Uanset tvisten om værdien af den forudgående ejendom, der er nævnt i afsnittet Indløsning til en lavere pris , kan ejeren, køberen og præfekten (som en del af lovlighedskontrollen ) bestride lovligheden af fortegningsafgørelsen enten på formularen (beslutningen er ikke underskrevet af en behørigt bemyndiget person, proceduren er ikke blevet fulgt, beslutningen er ikke eller dårligt begrundet) eller på substansen (beslutningen om forkøb tages af en uregelmæssig grund) .
Denne retssag udføres inden for rammerne af anvendelsen af overskydende magt ved forvaltningsdomstolen og kræver ikke en advokats obligatoriske indblanding (men hans bistand anbefales til folk, der ikke har et godt kendskab til denne procedure.).
I tilfælde af at forkøbsafgørelsen annulleres af forvaltningsretten, efter at salget til kommunen er underskrevet, skal administrationen tilbyde sælgeren og den udsatte køber tilbagelevering af ejendommen.
Fællesskabet er ikke forpligtet til på lang sigt at respektere årsagen til indfrielsen, som nævnt i motivationen , fordi behovene kan have ændret sig, men det skal respektere de juridiske grunde, der tillader udøvelse af retten til indfrielse, nævnt i målsætninger afsnit .
Hvis samfundet ønsker at sælge denne ejendom til en anden privat organisation end en HLM-organisation eller en organisation, der er ansvarlig for udviklingsoperationen, skal den gøre det med begrundet drøftelse.
Forkøbsretten garanterer et bestemt antal rettigheder til ejeren og de berørte personer i begrænsning eller til gengæld for de begrænsninger, som denne ordning medfører.
Motivationen til beslutningen om forkøbForkørselsbeslutningen skal begrundes, det vil sige, at den skal specificere det mål, som forfølges af samfundet, der gør det nødvendigt at erhverve aktivet.
Dette er et krav, der er strengt sanktioneret i administrativ retspraksis, som systematisk annullerer præ-optagelsesbeslutninger, der er motiveret af uklare grunde, for at muliggøre realisering af et projekt, der ikke har været genstand for betydelige undersøgelser på det tidspunkt. lavet.
Når kommunen imidlertid har overvejet at definere rammen for de handlinger, som den planlægger at gennemføre inden for rammerne af et lokalt boligprogram eller et program til opførelse af sociale lejeboliger, samt når den har afgrænset indsatsområder til udvikling og forbedre deres bykvalitet, kan motivationen til forkøb begrænses til at huske vilkårene for dets overvejelse i princippet.
Betaling af prisenNår der er enighed om fortegningsprisen, skal købsaftalen underskrives inden for 3 måneder efter denne aftale, og prisen skal betales inden for 4 måneder.
Forsendelse i tilfælde af uenighed om prisenFor at forhindre et samfund i at fordreje markedet ved systematisk at forhindre varer, der sælges til latterlige priser, hvilket medfører, at salget opgives eller væsentlige forsinkelser, skal samfundet deponere 15% af værdien af virksomheden. Administration af domæner, når ejer anmoder om henvisning fra ekspropriationsdommeren. Fraværet af begrundelse for depositum inden for den lovlige periode annullerer fortegnelsesproceduren, og ejeren kan frit sælge sin ejendom på betingelserne i DIA.
Retten til opgivelseMens DPU normalt gælder, efter at sælgeren har fundet en køber, kan han alligevel give samfundet besked om at købe sin ejendom. Enten accepterer samfundet den anmodede pris, eller så fastsættes prisen af ekspropriationsdommeren. Hvis samfundet nægter den formelle meddelelse eller nægter den fastsatte pris retligt, kan ejeren overdrage sin ejendom til den pris, han har bedt om, eller til den pris, der er fastsat af dommeren.
Retten til retrocessionHvis fællesskabet beslutter at sælge eller bruge en ejendom erhvervet under DPU i mindre end 5 år for en anden end en af dem, der tillader brug af retten fortegningsret formål, der er nævnt i målene afsnit , skal den foreslå de tidligere ejere (eller deres arvinger) til at købe ejendommen tilbage. Hvis de tidligere ejere nægter tilbagekøb, skal samfundet tilbyde den udsatte køber (hvis han blev nævnt i DIA) erhvervelse af ejendommen.
I tilfælde af uenighed om prisen på dette tilbagekøb fastsætter ekspropriationsdommeren denne pris.
Det er først efter den tidligere ejers og købers afslag, at samfundet frit kan bruge eller overføre den ejendom, der er foregribet i mindre end fem år.
Som en del af udarbejdelsen af finansloven for 2006 fremsendte ministeriet for transport, udstyr, turisme og havet en note, der angav, at næsten 96% af kommunerne med et POS på det tidspunkt havde etableret en byfortegningsret på næsten alle deres "U" og "NA" zoner. Denne forkøbsret forbliver kontrolleret af kommunerne, da den kun i 12% af tilfældene er delegeret til en interkommunal struktur.
Det bruges sjældent: 0,6% af DIA'erne resulterer i en præ- optagelsesbeslutning, mens 60% af disse forkyndelser resulterer i et effektivt salg til fordel for samfundet.
Men da sælgeren kan give op med at indgå, viser statistikken over reelle transaktioner en fortegningsrate på 1 til 2% af salget, oftest i mindelighed.